中华网财经2月25日获悉，中国奥园连日来股价一直走低，截止24日收盘，单日下跌2.33%，收10.900港元。

据中访网报道，疫情影响之下，中国奥园应当是自救举措最多的房企之一。但是中国奥园的前景似乎不算太乐观，中金预测中国奥园2019、2020年盈利分别下调5%和6%。

更令人意外的是，中国奥园是财报公布负债率较低的企业之一，却先是发行1.88亿美金有限票据还债，又停止之前寄予厚望的收购百年人寿项目，给人急于回笼现金的印象，实在不像低负债率房企所为。

中国奥园多举措自救

中国奥园公告显示，于2020年1月份，该集团实现未经审核物业合同销售金额约人民币50.6亿元，同比减少9.7%。在疫情影响之下，这一下滑不足为奇，预估二月份会有更大的下滑。

面临销量下滑，中国奥园是国内最早上线网上卖房的企业。

1月23日，中国奥园发布的公告称其作为借款人获得约10.55亿港元及9500万美元的有抵押双币种定期银行贷款融资，拟用于偿还境外债务。近日，中国奥园又发行363天1.88亿美金无评级优先票据，资金将用于偿还境外现存债务以及一般营运资金。

略早的1月20日，中国奥园宣布终止收购百年人寿13.86%股份，原因是该收购事项的先决条件未能按时达成。按照协议约定，卖方将向中国奥园退还相关款项。中国奥园收购百年人寿股权事宜涉及的交易金额为32.61亿元，按照当时的付款协议，中国奥园分三笔向股东方支付交易对价。

在交易终止之后，中国奥园将回流不少现金。

值得注意的是，中国奥园曾对收购寄予厚望并表示，“百年人寿有稳定的收入，保险行业进入门槛高，有独特的投资价值，保费年复合增长率领先行业，目前已进入成长收获期，预计将带来稳定、可观的投资回报。公司在粤港澳大湾区积累的深厚资源和优势将助力百年人寿的业务扩展。”

放弃寄予厚望的收购，又大额借新还旧，中国奥园近期的举动实在不像低负债率房企所为。

明股实债掩盖债务率，资产负债率逼近红色警戒线

中国奥园急于回笼现金，恐怕与其实际债务率高企相关。

2015年，中国奥园销售收入不过百亿水平，短短四年后就突破千亿。在这样高的增长背后是猛增的借款规模。2017年之后，中国奥园借款规模猛增，金额从之前的百亿元级别一跃超过400亿元，2019年上半年已经接近翻倍至800亿元。

反常的是，中国奥园的销售收入连年倍增之后，净负债率也不过从2015年的50%上升到2019年上半年的64.2%。

净负债比率计算公式就是：（有息负债-现金)/股东权益。神奇的是，中国奥园的股东权益从2014年底的增长到了2019年上半年末的353.67亿元，其中归母股东权益仅从2014年年末的77.19亿元，增长到2019年上半年末的133.97亿元，，但相对应少数股东权益却增长了仅16倍。少数股东权益猛增，增加了股东权益，自然也就把净负债率大大压低了。

少数股东权益猛增帮助中国奥园大大压低了净负债率，但少数股东们获得的利润仅是归母净利润的零头，甚至在某些年份还在“补贴”上市公司。

很明显，这是部分房企惯用的明股实债手法掩盖真实负债率。

真实的净负债率被掩盖了。但是可以用另外数据来衡量。截至今年6月底，中国奥园资产负债率升至84.79%。业内普遍将80%视为房企资产负债率的警戒线,85%则是红色警戒线。

以上述标准判断，中国奥园的资产负债率离红色警戒线仅一步之遥了。

中金公司：中国奥园盈利预测分别下调5%和6%

2019年，中国奥园如愿进入千亿营收房企阵营。但是中国奥园后续成长性却并不被看好。

土地存续比方面，中国奥园现时拥有的土储仅够集团以同样速度销售约4.1年。土地存续比是衡量企业成长性的重要指标，处于行业内下游的水平。

业内人士分析认为中国奥园土储结构布局能级相对偏低，地段相对偏差，且三四线城市土储占比较高，而自2019年起三四线压力明显高于一二线。同时，中国奥园近年平均约有80%的土地是通过并购而来的。拥有优质土地储备的待收购公司总是有限的，这种并购获得土地储备的方式并不可持续。

（中华网财经综合 信息来源中访网）