来源：中房报
种种信号表明，房地产融资政策大方向正从限制转向支持。
11月11日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发［2022］254号）（以下简称“254号文”），从保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、加大住房租赁金融支持力度等方面发布16项举措，全力支持房地产市场平稳健康发展。
尤其是支持房企融资方面，政策涵盖开发贷、债券融资、信托等资管产品融资、并购贷、“保交楼”专项借款等全渠道，并提出“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”，堪称今年以来对房企支持力度最大的政策。
这一文件虽未出现在官网网站上，但记者从央行人士处得到确认，文件已内部下发给各银行机构。
为打消金融机构从业者对房地产类融资产品出现不良、影响个人执业履历的顾虑，“254号文”还提出，新发放配套融资形成不良的相关机构和人员可予免责，前提条件是“已尽职”。
很显然，政策层希望通过融资端的改善，来引导楼市实现“软着陆”。但在多位业内人士看来，房企销售端能否改善更为关键。
住房金融高级经济师陈斌认为，居民购房刚性需求不足，是当前部分二线城市、尤其是三四线城市楼市主要问题；让居民出手购房，但不能鼓励刚性需求提前消费，否则市场不可持续；让金融机构愿意给房企融资，需要满足一定市场基础，一定要让金融机构能够看到企业自生能力，最好是还能够看到企业发展的希望，毕意谁都不愿意成为“风险”接盘侠。
“感觉春天到了，期待这些政策尽快落地。”一位房企高层表示。
“254号文”发出后，引发市场强烈反响。11月14日开盘后，内房股全线高开，内地房地产指数涨超10%。
支持房企融资第三支箭或发出
支持房地产融资，这是“254号文”的核心内容之一。
“254号文”紧扣二十大精神和思路，明确了房地产金融尤其是开发贷款投放的基本思想和准则，即坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产业稳健发展。
对于出险房企项目，文件指出，金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。
具体支持举措为：稳定房地产开发贷款投放；支持个人住房贷款合理需求；稳定建筑企业信贷投放；稳定支持优质房企发行债券融资，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房企债券发行提供增信支持；鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。
一个明显转变就是，这是强监管以来，政策层面首次提出鼓励信托融资支持。过去几年，对于信托支持房地产融资的做法一直是被打压的。
另一个亮点是，文件提出，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，“自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。”
一位地产研究人士称，这将有力缓解房企短期偿债压力，预计在房企债务展期和增信发债后，企业资金压力将得到一定缓解，实现以时间换空间。
此次“254号文”还涉及一项重要政策的调整，即房贷集中度管理。文件明确，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。
2021年1月1日，央行、银保监会联合发文实施房地产贷款集中度管理制度，对银行的房贷占比设定“红线”指标，并设置调整过渡期为2年、4年，当前执行已近2年。
“这将减少商业银行的顾虑，为新一轮房贷投放工作提供充足空间。但此类政策也有一层隐含意思，即房贷集中度管理政策并未取消，因此要从‘阶段性’角度理解信贷投放工作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。
在受困房地产企业风险处置方面，“254号文”提出，一是做好房地产项目并购金融支持，鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，鼓励资产管理公司与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置，支持符合条件的商业银行、金融资管发行房地产项目并购主题金融债券。
二是积极探索市场化支持方式，对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏原则，一企一策协助推进项目复工交付，鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置等。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，政策明确地方政府在属地责任下协同银行、房企、资管等推进项目收并购，意味着股权收购的“第三支箭”或将发出。出险项目收并购于2021年12月提出，但效果并不见好，具体成功案例少，多是合作开发项目方收并购。此次发文，目的就是在政策上做出创新，提高金融机构收并购的信心。
需求端稳住是关键
今年下半年以来，“保交楼”成为第一要务，这也是提振市场购房信心的重要之举。
在“保交楼”金融服务方面，“254号文”提出，支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
在既有专项借款基础上，一项新的创新是：鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。
李宇嘉表示，专项借款本来是国资背书的引子资金，希望能以此吸引商业金融进入，但效果不如人意，主要是金融机构担心会产生不良资产。此次政策创新，一方面提升不良资产容忍度，打消机构顾虑；另一方面保障贷款的权益。
但除了提升对风险和不良资产的容忍度，债务展期、免责外，李宇嘉认为，更需要缓解金融机构对地产风险扩散的担忧，需要止住资产价格无序下跌势头，这才能调动金融机构出手收并购的积极性。更关键的是需求端能稳定下来，恢复企业自身造血的功能，这样才能创造外部融资稳定的基础。
从市场情况来看，当前房地产市场销售仍未出现明显好转。据中指院数据，11月以来，重点50城商品住宅周度成交面积同比降幅仍在10%以上，购房者观望情绪仍较重，市场活跃度不足。
从央行数据看，10月居民户贷款减少180亿元，是今年自2月、4月后又一次负增长，同比减少4827亿元，体现出居民融资需求弱化。其中，与个人住房贷款相关的中长期贷款收缩幅度较大，同比减少3889亿元，入市信心依然不足。
“在市场信心较为脆弱的当下，监管部门释放重磅利好，对修复市场信心将起到积极作用。下一步更重要的是促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。”机构企业事业部研究负责人刘水表示。