来源：中房报
北京楼市正呈现出一种新的趋势。
11月1日，自财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》后已满1个月，中国房地产报记者在走访中发现，在这一新政作用下，10月北京二手房挂牌量激增，在售房源议价空间增大；同时，置换改善需求逐步释放，楼市复苏回暖势头显现。
对此，麦田房产分析师认为，10月网签量环比上月减少主要原因在于受“国庆小长假”影响，实际上10月份二手房市场仍在延续前期复苏回暖势头。剔除小长假影响，10月工作日期间日均网签量和上月相比差距不大，且网签有一定滞后性，根据麦田成交数据显示，10月份二手房市场整体表现甚至略强于9月。
诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱则告诉记者，随着市场信心的逐步恢复及新政效应发酵，预计11月二手房有上升趋势。
新政满月，挂牌量激增
9月30日，财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，提出自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
上述政策也被称为“卖一买一置业免税”新政，从政策出发点来看，主要为了降低改善群体购房成本，使手中积压的房源出售，并且要求一年多时间内在当地购房，提供较大力度的个税减免优惠，从而带动当地二手房、新房市场的活跃度。
11月1日，中国房地产报记者走访北京多区域中介门店了解到，新政发布后，门店内挂牌量、询问量和带看量都有所增加。其中，“非满五唯一”房源业主询问量明显上升。
北京通州区某品牌地产中介门店经纪人告诉记者，北京此前关于住房个人所得税的执行情况是，“满五唯一”免征，其他情况按照房屋价值差额的20%或者全额的1%征收。“‘卖一买一’政策主要利好的是‘非满五唯一’的房源。一套房可以节省税费在3万~5万元，少部分房源可能节省几十万元以上。因此，这类房源挂牌量和业主问询量增加更明显。”
对于挂牌量的具体数据，上述经纪人及该品牌地产中介公司相关工作人员均表示不方便对外透露。
随后，记者从麦田房产处得到一份数据。该数据显示，10月麦田房产北京二手房挂牌量同比和环比都增加，环比上月增加3.4%，挂牌量已经连续9个月增长。
据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，10月北京二手房挂牌量为19.2万套，较上月的二手房挂牌量增加4000套，较去年同期增加超过4万套。
麦田分析师告诉记者，北京二手房挂牌量上涨主要有三个原因：一是今年二手房成交量和去年同期相比下滑超过两成，二手房去化速度变慢造成挂牌量增加；二是买卖双方对市场预期不一致导致今年以来很多板块的价格博弈一直存在，造成有些板块挂牌量一直在增加；三是受政策利好影响，推动部分置换群体加快置换节奏，“挂旧换新”。
置换需求成市场主流
多家房地产中介门店经纪人向记者表示，置换、改善型需求已经成为现在主要购房群体。
北京朝阳区常营商圈的一名中介门店经纪人表示，置换客户占最近访问量的7成以上。“小房换大房、老房换新房、换品质更好的房的客户增多了。”
“我们门店最近的刚需客签约较少，已签约成交标的普遍在500万元以上，‘卖一买一’置换新房或者大户型的成交单子变多了。”北京朝阳区青年路商圈的一家房地产中介门店经纪人表示，一些老破小小区近来不算太“吃香”。
一组数据印证了上述经纪人的话。
相关研究机构数据监测显示，2022年1~9月份，从北京的住房成交面积看，90平方米以下面积段成交下降了5成以上，90~120平方米、120~144平方米、144~200平方米成交套数占比均有所提升，分别提升至23%、14%和12%，购房者对于较大面积段的需求有所上升。
对此，上述研究机构相关人士分析，从户型来看，三居户型需求仍占主导地位。四居户型成交占比从10%提升至14%,特别是有孩子的家庭对于改善需求更为强烈，是购买三居、四居房型的主力军。短期来看，北京改善性住房需求释放积极性仍在,中大面积段和户型占比有望延续提升态势。
尽管如此，上述经纪人也坦言，挂牌量和问询量虽然增长了，是否能成交还要考虑多重因素。
“这处房源9月挂牌价是485万元，跟客户沟通后10月已经改成478万元了。”北京通州区梨园镇一家房地产中介门店经纪人向记者介绍，虽然挂牌房源不断增加，但买房人数量并不均等，市场正处于“买方市场”。现在的二手房从挂牌到成交存在一定议价空间，一般每套都能谈下2万到10万元优惠。
根据北京市住建委官网数据显示，10月份北京二手房网签量为11209套，同比去年上涨20.0%，但受国庆假期影响，10月网签量环比上月下降21.8%。
王小嫱表示，虽然“卖一买一”政策满月，从当前成交数据看，目前效应并未传导至成交端。这也在情理之中，“卖一买一”政策有效降低换房成本，可以提升业主出售房屋意向，从挂出房源到成交还需要一定的成交周期，从挂牌的角度看，10月挂牌房源进一步上升，随着市场信心的逐步恢复及新政效应发酵，预计11月二手房有上升趋势。
对于11月北京二手房走势，麦田分析师也预测，当前北京楼市逐步向暖态势已经铸就，11月份北京二手房市场需求会进一步释放，成交量方面预计11月北京二手房网签量将比10月份有所提升。