文 | 蔺烟然

从近20年的历史数据来看，商品住宅市场成交面积同比增速与M1同比增速基本同步。对M1数据进行周期拟合，目前市场正处于底部调整的进程中，存在继续下探的空间。

2023年上半年市场环比2022年是“阶梯式L型”下探，2季度环比1季度，以及5、6月销售数据环比同样呈现“阶梯式L型”下探。按此趋势，同策研究院预计，下半年比上半年可能再次阶梯式下探。

如果任由市场发展，未来半年到一年的时间，市场将承受较大下降压力，明年上半年可能再次呈现“L型”趋势。

图：2000-2023年6月M1-M2与周期拟合趋势

市场风险也尚未出清。根据同策研究院估算，截止2022年全国项目停工面积就约有8.96亿平米，商品住宅为6.7亿平米，占比约73%，相关风险在今年持续累积。在国家级调控政策不会大幅宽松的情况下，下半年最直接的影响就是风险高的房企继续停工、暴雷、甚至破产，市场回暖难上加难。

假设市场依然“L”型下探，参考样本城市6月环比跌幅，用中性测算和悲观测算两种方式预测市场规模，同策研究院预估今年全国住宅名义销售规模在7.9亿-8.7亿平米之间。

具体来看，中性情况下（下半年环比跌幅参考样本城市6月环比跌幅）销售面积约8.7亿平米，全年同比下跌24.3%。

悲观情况下（三、四季度阶梯式环比下跌，跌幅参考样本城市6月环比跌幅），即三季度环比二季度下跌，四季度环比三季度继续下跌，预计全年销售面积7.9亿平米，全年同比下跌30.6%。

上述测算是名义上的成交规模，考虑到工抵房仅是名义上的产权过户交易，不形成实质性交易。剔除工抵房近1亿平米的规模，实际的住宅销售规模可能仅介于6.9亿-7.7亿平米。