中华网财经3月22日讯：自2021年6月30日首次递交招股书失效后，融汇悦生活集团有限公司（简称：融汇悦生活）于3月21日再次港交所递交了招股书，独家举荐人为光大国际。

融汇集团董事长黄祖仕与妻子陈新萍持有94.96%股份

最新招股书披露，股权构成方面，由融汇集团董事长黄祖仕与妻子陈新萍手握94.96%的股权，及一双儿女参与公司经营管理。黄丹青与弟弟黄威林均没有持股，但在经营上却拥有话语权，姐姐黄丹青担任董事会主席，黄威林则任执行总裁。

而余下5.06%的股权，分别由独立第三方程熙通过Cheng-BVI持股2.45%，追随黄祖仕多年的融汇老臣陈忠通过CZ-BVI持股2.59%。

资料显示，融汇集团旗下，除了主营园林景观工程的泽众园林(839506.OC)在2016年底挂牌新三板之外，一直没有开启过其他的资本化之路。

在管面积880万方

于最后实际可行日期，融汇悦生活的物业管理服务业务线在重庆市、福建省福州市及山东省济南市拥有合共64个在管项目及71个已订约项目，在管总建筑面积及合约总建筑面积分别为840万平方米及970万平方米。该公司提供的物业管理服务包括基础物管服务、非业主增值服务及社区增值服务。

另，就商业运营服务而言，于最后实际可行日期，融汇悦生活已订约在重庆市、福建省福州市及山东省济南市向25个项目提供商业运营服务，合约总建筑面积约为40万平方米。

为关联方98%项目提供物业管理服务

最新招股书中，融汇悦生活坦诚披露，于2021年12月31日，融汇集团在重庆、济南及福州拥有62个项目，其中包括(i)49个已交付项目（包括五个部分交付项目），已交付总建筑面积约为700百万平方米；及(ii)18个未交付项目（包括五个部分交付项目），所有未交付建筑面积为160万平方米，计划最迟于2025年底交付。于业绩记录期间，我们获委聘向由融汇集团开发的绝大部分物业提供物业管理服务及商业运营服务。我们相信，融汇集团于房地产项目供应的增长将继续支持我们物业管理服务及商业运营服务的未来增长。

于2021年12月31日，我们向融汇集团及/或其合营企业及联营公司开发的物业项目数量约98.0%提供物业管理服务。我们相信，融汇集团及//或其联营公司及合营企业的多元化的项目组合将继续增长，有助于我们的业务的未来增长。

来自独立第三方在管面积约占18.1%

对于第三方服务项目，融汇悦生活称，鉴于上述的新委聘，于最后实际可行日期，独立第三方（包括我们的非全资附属公司股东（及/或其联系人））占我们物业管理服务及商业运营服务的在管总建筑面积及合约建筑面积已分别达约150万平方米及91,258.7平方米，分别占我们物业管理服务的在管总建筑面积及我们商业运营服务的合约总建筑面积的17.5%及24.0%。展望未来，我们将继续努力增加我们为独立第三方物业开发商开发的项目提供的服务规模。

近三个财年利润复合增长率8.4%

据招股书最新披露，融汇悦生活的收益由2019年的2.24亿元增加至2020年的2.41亿元，并进一步增加至2021年的3亿元，从2019年至2021年的复合年增长率为15.8%。截至2019年、2020年及2021年12月31日止三个财政年度，融汇悦生活的年内溢利分别为3560万元、5420万元及4180万元，2019年至2021年的复合年增长率为8.4%。

99.2%的物管收入来自母公司及关联方

从收益占比看，2021年全年总收益中物业管理服务收益占84.5%、商业运营服务收益占15.8%。

融汇悦生活的收入仍依赖母公司，据据招股书披露，截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度，融汇悦生活物业管理服务分部的收益分别99.6%、99.7%及92.2%产生自融汇集团或其合营企业及联营公司所开发的物业，而融汇悦商业运营服务分部的收益分别100.0%、100.0%及100.0%产生自融汇集团所开发的物业。

同期，融汇集团或其合营企业及联营公司于有关年度所开发的项目数目约97.7%、97.8%及98.0%由融汇悦管理。于业绩记录期间，融汇悦为融汇集团或其合营企业及联营公司于各年度所开发的全部商业物业提供商业运营服务。

双利率走低、纯利率降至三年新低

从财务指标看，2021年，融汇悦生活资产回报率降至9.5%，权益回报率提升至16.3%，毛利率降至30.5%，纯利率降至三年新低为13.9%，较2020年同期下降8.5个百分点。

中华网财经获悉，据中指研究院发布《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，2020年在港物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%。据此，融汇悦生活毛利率高于港股物业公司28.6%这一均值，而净利率已低于行业均值。

（中华网财经综合 文/刘青）