中华网财经3月18日讯：内地房地产市场政策利好不能断，与此同时，新星宇控股集团有限公司（简称：新星宇控股）也第三次向港交所主板发起冲击。3月17日，新星宇控股向港交所再次递交招股书，此次独家保荐人为光大证券。此前，新星宇控股分别于2021年2月及8月递交。

中华网财经从招股书中获悉，新星宇控股2020年为长春企业100强第13名。新星宇控股的实际控制人为庐昕间接控股占比为74.52%，其同时任新星宇控股董事会主席、执行董事。

总土储381万方、约56.1%位于长春

截至估值日期，新星宇控股拥有位在中国六个省份10个城市的41个物业项目，土地储备总额约380.96万平方米，包括：已竣工物业的可供销售及可供出租建筑面积约67.53万平方米；开发中物业总建筑面积约2074.48万平方米；持作未来开发物业的总建筑面积约105.95万平方米。

公司自持开发土储中位于吉林省占比56.1%，其中，长春占46.7%、龙井占1.1%、珲春展8.3%。

99.9%收入来自物业开发销售

新星宇控股主要专注于住宅及商业物业的开发及销售。从收入方面看，截至2021年12月31日止近三个年度，公司来自物业开发销售收入分别约为人民币46.77亿元、人民币52.98亿元及人民币52.96亿元，分别占同期同收入约96.1%、99.5%及99.9%。期间，销售住宅物业的毛利率分别约为30.6%、35.0%及43.0%，销售商业物业的毛利率分别约为58.9%、43.2%及46.3%。

另，截至2019年、2020年及2021年12月31日止年度，该公司自提供建造服务产生的收入分别约为人民币1.861亿元、人民币0.207亿元及零，分别占同期其总收入的约3.8%、0.4%及0%

截至2019至2021年12月31日止三个年度，该公司年内溢利分别约为人民币5.36亿元、人民币8.02亿元及人民币10.18亿元。

可用现金不足8亿元、物业开发资金取决融资

此外，于2019年、2020年及2021年12月31日，新星宇控股的未偿还银行贷款及来自其他金融机构的贷款总额分别约为人民币24.98亿元、人民币23.35亿元及人民币17.65亿元。

招股书中，新星宇控股坦诚表示，能否融资及融资成本是为物业开发提供资金的决定性因素，以及资金来源的任何变动均可能对其的业务、财务状况、经营业绩及前景造成重大不利影响。

招股书披露，于2019年、2020年、2021年，新星宇控股的受限现金分别为12.25亿元、2.98亿元、2.9亿元及；于2019年、2020年、2021年及2022年1月31日，现金及现金等价物分别为9.18亿元、10.03亿元、8.18亿元、7.56亿元。

一年内应付款项占比超八成

此外，新星宇控股的贸易应付款项及应付票据逐年攀升趋势。截至2019年、2020年及2021年12月31日，新星宇控股的贸易应付款项及应付票据分别约为人民币30.75亿元、人民币32.67亿元及人民币35.03亿元。其中，截至2021年末，一年内应付占比82.9%。

应收款仅2140万

值得一提的是，招股书中新星宇控股表示，于2019年、2020年及2021年12月31日，我们的贸易应收款项分别约为人民币450万元、人民币9480万元及人民币2140万元。此外，于2019年、2020年及2021年12月31日，我们就贸易应收款项分别计提减值拨备约人民币0.2百万元、人民币610万元及人民币260万元。

至此，从新星宇控股最近一期可用现金数额以及年内应付借款来看，其对于快速获得现金来支撑公司运转已是迫不及待。

IPO所得资金用于城市更新等项目开发、日常运营

招股书显示，新星宇控股表示此次上市融资所得资金将用于城市更新项目（即四组团项目、翟家北及和平大街）的土地成本提供资金；另外还将用于现有项目（即新星宇·和 润二期及新星宇·金麟府（长春））的开发建造成本；剩下的资金将用于一般运营资金用途。

（中华网财经综合 文/刘星）