中华网财经6月30日讯：在6月29日晚间，总部位于山东省的物业企业润华物业科技发展有限公司(简称“润华物业”)向港交所递交了招股书，中泰国际为独家保荐人。

资料显示，润华物业曾于2016年3月新三板挂牌，在2019年8月从新三板摘牌。

栾涛、栾航乾、梁跃凤组成一致行动人：栾涛拥有最终决定权

股权方面，招股书披露，栾涛、栾航乾、梁跃凤通过Springrain Investment(英属处女群岛公司)间接持有润华物业73.2%股权，构成一致行动人，将在润华物业上市后继续共同控制其已发行股本的30%以上，将被视为上市规则下的一组控股股东。

招股书披露，2021年6月18日，栾涛、栾航干与梁跃凤订立一致行动人士协议，倘彼等未能就若干决议案达成共识，则栾涛拥有最终决定权。

在管面积1167.2万方：30家医院及95个公共物业

资料显示，润华物业是一家中国的综合物业管理服务提供商，秉持“精耕山东”的策略，业务重心在山东省。润华物业称，其大多数在管项目位于山东省，且部分位于北京及深圳等一线城市。

据招股书，目前润华物业开展的业务有四块，分别为物业管理服务、物业工程及园林建设服务、物业租赁服务及其他。就物业管理服务而言，润华物业将自己定位为医院及公共板块的领先服务供应商。2020财年，润华物业有30家在管医院及95个在管公共物业，在管面积为1167.2万平方米。

招股书中，润华物业表示，“就物业管理服务而言，我们拥有逾25年的经验及相关专业知识，我们将自己定位为医院及公共板块的领先服务供应商，我们对客户的日常营运及具体要求及需求有全面了解，能够为医院及公共物业提供优质服务。”

收益95.3%乃源自山东省

招股书中，润华物业表示，“我们大部分收益集中于山东省。2018财年、2019财年及2020财年，我们收益中分别有约90.7%、94.9%以及95.3%乃源自山东省。我们预期在不久的将来，山东省仍将占据营运的很大一部分。由于该集中性，山东省当地政府的经济状况、政策及法规或其业务环境如有任何不利情况发生，将对我们的业务、财务状况及经营业绩产生重大不利影响。”

整体毛利率21.2%、物管收入占比超八成

收入方面，2018-2020财年，润华物业收入分别为3.41亿元、3.97亿元和4.86亿元，收入年复合增长率为19.4%；毛利分别为0.42亿元、0.67亿元和1.03亿元；毛利率则分别为12.4%、16.8%和21.2%；净利润分别为1382万元、2711万元、4869万元；净利率分别为4.05%、6.83%、10.02%。

具体，收入构成方面，2020年财年来自物业管理服务、物业工程及园林建设服务、物业租赁服务及其他的收入占比分别为82.7%、15.5%、1.7%、0.1%。

来自医院、公共物业的物管收费占比超七成

招股书披露，润华物业已透过向非住宅及住宅物业提供物业管理服务实现物业组合的多方位覆盖。于往绩记录期间，公司在管项目可分为四类，包括医院、公共物业、商业及其他非住宅物业（包括办公楼、产业园及停车场）、住宅物业。在2020年财年，来自上述四类物业提供管理服务收入占比分别为36.0%、37.4%、16.1%、10.5%，收入分别为1.45亿元、1.5亿元、0.65亿元、0.42亿元。

医院、公共物业收入毛利率仅为17.85%

从物业分类的角度看，医院、公共物业、商业及其他非住宅物业、住宅物业这四部分的物业管理服务费的平均毛利率的仅为20.4%。其中，来自医院、公共物业二者收入占总物业管理服务超7成，而二者的平均毛利率仅为17.85%。

超八成收入由独立第三方客户贡献、物管协议中标率仅32.5%

据悉，润华物业主要通过公开招标的方式获取新物业管理协议。2018-2020财年，润华物业获取物业管理协议的中标率分别为37.3%、28.4%和32.5%，续约率则分别为87.1%、87.4%和90.6%。从客户群类型看，于往绩记录期间，润华物业的大部分收益源自独立第三方客户，分别占其2018-2020财年总收益的约85.6%、88.6%及80.2%。

对此，润华物业表示，“作为独立服务供应商，我们在业务发展及运营方面完全拥有管理自主权，可发展多样化的服务及物业组合。董事认为，独立物业管理公司更具创新性和灵活性，能够迎合每名独立客户的要求及瞬息万变的市场趋势。”

2019财年，润华物业现金流出净额为3050万元，主要由于收购了天津天孚股权。

资产负债比率218.6%为三年新高

另，主要财务比率，在2020年财年，权益回报率44.3%，资产回报率9.1%，资产负债比率218.6%，三项数据均为三年最高，利息覆盖比率降至三年新低6.8倍。

募资用途：

招股书披露，此次IPO募集资金将用于战略性投资及收购，以扩大物业管理业务；以及用于开发、加强及实施公司的信息技术；及用于完善员工激励机制，以吸引、培养及挽留人才；并用于购买新的自动化机器及设备来更新现有设备，以提高经营效率，主要用于提供清洁及消毒服务；此外部分用于一般营运资金。

此外，招股书中，润华物业指出，“我们致力于应用及开发数字化及操作自动化系统并采用技术解决方案增强竞争力、提高服务质量及客户满意度、减少对人工的依赖及降低提供服务所产生的成本和费用。于2019年3月，我们推出了网络信息技术运营中心，即OSCS服务中心，通过提供有关清洁管理、中央运送管理、医废管理、设施管理、患者陪护及运行管理方面的多元化及定制化的医院后勤服务，向我们在管医院提供服务，从而为管理、支持及优化我们在管医院的整个营运流程提供全面且专业的解决方案。”

（中华网财经综合 文/刘星）