中华网财经6月25日讯：众安智慧生活服务有限公司（简称“众安智慧生活”）在6月24日向港交所递交招股书，联席保荐人为CMS、招商证券国际、中泰国际。

施中安为实控人持股57.89%

股权结构方面，招股书显示，众安集团董事长施中安间接持有众安智慧生活，剩余的42.11%股份由众安其他股东持有。

总在管面积1080万平，55.3%来自关联方

招股书披露，众安智慧生活成立于1998年，总部位于杭州的综合物业管理服务提供商，为众安成员企业，其深耕长江三角洲地区，中指研究院数据显示，其在2021拟为中国物业百强排名第50位。

截至2020年末，众安智慧生活共有89个合约项目，总合约建筑面积约1380万平方米；共管理73个项目，在管总建筑面积约为1080万平方米。在管面积主要集中在长江三角地区的浙江、安徽等四个省及12个城市。

其中，于2020年12月31日，众安智慧生活合共管理众安物业品牌开发的34个物业项目，在管总建筑面积约600万平方米，分别约占其同日管理项目及建筑面积总数46.6%及55.3%。

营收2.31亿元：物业管理费占近八成

众安智慧生活主要有物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务三条物业线。

招股书显示，2018年-2020年，众安智慧生活的收入分别约为1.55亿元、1.8亿元、2.31亿元；毛利分别约为4430万元、5899万元、8680万元；三年的毛利率分别为28.6%、32.7%、37.6%。公司拥有人应占权益分别约为1322万元、2053万元、3654万元。

此外，总收入中物业管理服务收入占比79.5%、非业主增值服务收入占比为14.4%、社区增值服务收入占比为6.1%。

超八成物业管理收入来自浙江

值得注意的是，众安智慧生活超八成物业管理收入来自浙江。具体据招股书披露，在杭州在管面积占据公司总在管面积的54.8%，而物业管理服务收入占据总收入的59.8%，其次宁波在管面积占总面积的23.0%，收入占比为22.1%。

来自关联方收入占总收入的76.1%

收入来源看，来自众安物业品牌的收入占总收入的76.1%，来自独立第三方物业开发商收入占总收入的23.9%。其中，住宅物业收入占比70.5%、非住宅物业收入占比为29.5%。

来自独立第三方的物业管理收入远低于关联方的收入

招股书中，众安智慧生活表示，“于往绩记录期，由于我们不断努力进一步使我们的收入来源多元化并减少对余下集团的依赖，我们成功将独立第三方物业开发商开发的物业的在管建筑面积总额比例由截至2018年12月31日的36.0%提高至截至2020年12月31日的44.7%；于独立第三方物业开发商开发物业所获得的物业管理服务收入比例由2018年约21.1%增至2020年23.9%。就独立第三方物业开发商开发的物业而言，我们于往绩记录期间较众安物业品牌开发的物业收取较低的每月平均物业管理费。”

在管面积不足40家港股物业公司均值一成 增幅较后者低32.32个百分点

此外，从发展规模方面来看，2018年、2019年、2020年，众安智慧生活在管物业的总建筑面积分别约为910万平方米、950万平方米、1080万平方米，复合年增长率为8.9%，其中，2020年在管面积同比增长13.68%。而第三方物业开发商所开发项目的在管总建筑面积占其在管总建筑面积的比例由2018年的约36.0%上升至2019年的38.0%，并于2020年进一步上升至约44.7%。

据中指研究院发布《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，截至2020年底，40家在港物业服务上市公司在管面积均值约1.09亿平方米，同比增长近46%，合约面积均值1.80亿平方米，同比增长约28.6%。

由此可见，众安智慧生活总在管面积仅为40家港股物业公司在管面积均值的9.9%，而2020年在管面积增幅仅为13.68%，增幅较40家港股物业公司在管面积增幅低32.32个百分点。

IPO募资用途：

对于IPO募资用途，招股书披露，所得资金净额将用于策略性收购及投资、投资及升级硬件及软件，以在公司所管理的物业内发展智能社区、丰富公司社区增值服务的服务供应、规模及效率营运资金及一般企业用途。

（中华网财经综合 文/刘星）