中华网财经6月17日讯：据港交所6月16日披露消息，长城物业集团股份有限公司（下称“长城物业”）向港交所递交招股书，华泰国际与中国平安资本（香港）为联席保荐人。

独立物管公司排名第一、在管建筑面积1.15亿方

中华网财经翻阅招股书了解到，长城物业1993年在深圳成立，1999年首次向北京拓展业务，不依赖任何关联地产开发商。据中指院，长城物业为2021年中国十大物业管理公司中唯一一家独立物业管理公司，按于2020年12月31日或截至该日止年度的在管建筑面积、合约建筑面积及收入计，在中国所有独立物业管理公司中排名第一。

规模方面，截至2021年3月31日，长城物业拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.146亿平方米，及合约管理总建筑面积为1.528亿平方米，为大约300万名业主和住户提供服务。此外，也有130个由长城物业的合营企业管理的总建筑面积为5930万平方米的项目。

截至2018年、2019年、2020年以及2021年3月31日，公司非住宅物业在管建筑面积分别为1980万平方米、2360万平方米、2580万平方米及2970万平方米，而非住宅物业合约建筑面积分别为2380万平方米、3760万平方米、4130万平方米及4220万平方米。

值得注意的是，截至2021年3月31日，长城物业的物业管理业务分布中国31个省、直辖市和自治区的162个城市，62.4%的在管建筑面积位于一线或新一线城市，且管理的许多物业是其所在城市的地标建筑。

中华网财经获悉，据中指研究院发布《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示截至2020年底，40家在港物业服务上市公司在管面积均值约1.09亿平方米，同比增长近46%，合约面积均值1.80亿平方米，同比增长约28.6%。

由此可见，长城物业在管面积高于港股物管公司这一数据均值近三成。

陈耀忠、梁志军、吕雨华及马兴文四人组成控股股东、碧桂园服务持股15.28%

重组前公司由熙城睿丰、熙城睿和、熙城睿家、熙城睿盈、中洲资本以及盛美同赢共同持有，分别持股22.14%、19.79%、12.67%、9.57、19.49%及16.34%，上述最终持股人分别为马兴文、陈耀忠、梁志军、吕雨华、中洲控股、及其他独立第三方股东黄嘉慧、苏美影等。

值得一提的是，招股书披露的最近一次公司重组中，长城物业表示，为了留聘人才以实现我们的战略及营运目标，于2021年4月28日，股东通过决议案批准采纳员工持股计划。为了实施该计划，熙城睿安成立，以及本公司股本因熙城睿安作出的额外注资人民币44,103,529元而由人民币81,544,000元增加至人民币87,212,834元。注资金额于2021年4月30日以现金缴足。上述股本增加完成后，本公司由熙城睿家、熙城睿和、熙城睿丰、熙城睿盈、熙城睿安、中洲资本及碧桂园服务分别拥有约20.70%、18.50%、11.85%、8.95%、6.5%、18.22%及15.28%。

最终陈耀忠先生、梁志军先生、吕雨华先生及马兴文先生连同彼等控制的员工持股平台将为公司控股股东。

毛利率低于港股物管公司均值7.5个百分点

业务构成方面，长城物业主要向地产开发商、业主及住户提供基础物业管理服务以及多项增值服务，包括售楼处管理服务、空间管理服务、社区购物服务、家居服务及停车场管理服务。同时，也向地产开发商、业主、物业管理公司、政府机构、交通枢纽及其他公司提供专业服务，包括建筑及安装工程服务、电梯相关服务及智慧综合运营平台服务。

招股书披露，于往绩记录期间，长城物业的收益主要产生自四条业务线：(i)物业管理服务、(ii)地产开发商增值服务、(iii)社区增值服务以及(iv)专业服务。

收入方面，2018年-2020年及2021年3月31日止三个月，公司收入分别为人民币24.043亿元、28.103亿元、30.356亿元及7.838亿元。整体毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%、19.8%及21.1%。

据中指研究院发布《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，2020年在港物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%。

从毛利率看，长城物业低于2020年在港物业服务上市公司毛利率均值7.5个百分点。

面临流动资金风险：资本负债比率33.4倍

值得一提的是，主要财务比率数据显示，于2021年3月31日或截至该日止三个月，股本回报率(%)、总资产回报率、流动比率、资本负债比率分别为30.1%、800%、1倍、33.4倍。

招股书中，长城物业表示，我们于2018年及2019年12月31日录得流动负债净额，可能让我们面临流动资金风险。我们分别于2018年及2019年12月31日录得流动负债净额人民币520.5百万元及人民币518.8百万元。截至该等日期我们拥有流动负债净额乃主要由于我们的贸易及其他应付款项分别为人民币983.1百万元及人民币1,022.5百万元，以及可赎回股份分别为人民币569.4百万元及人民币562.3百万元。我们的流动负债净额让我们面临流动资金风险。我们未来的流动资金、贸易及其他应付款项付款情况及于借款到期时的还款情况主要取决于我们维持足够经营活动所得现金及获得足够外部融资的能力。我们可能于日后拥有流动负债净额及负权益，或会限制我们用于经营目的的营运资金或我们扩张计划的资本，并对我们的业务、财务状况及经营业绩产生重大不利影响。

数据显示，截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年3月31日，我们的合约负债分别为人民币162.5百万元、人民币209.7百万元、人民币205.1百万元及人民币157.9百万元。我们的合约负债主要来自从物业管理服务客户收取垫款，而我们尚未提供相关服务。

累计分红3.19亿元

招股书披露分红数据，于2018年、2019年及2020年以及截至2021年3月31日止三个月，长城物业分别分派股息合共人民币1.117亿元、人民币4670万元、人民币5240万元及零。其中，2021年4月，长城物业将向现有股东派付股息人民币1.027亿元。截至最后实际可行日期，已宣派股息人民币6590万元，以及预期到2021年7月底前宣派余下人民币3680万元。截止2018年-2021年4月累计派息3.19亿元。

物业管理服务协议重续率现新低：下降至88.2%

招股书披露风险：长城物业表示，我们无法向阁下保证我们能以有利条款获取新的物业管理服务协议或重续我们的现有物业管理服务协议，或根本不能获取。我们认为我们扩充我们物业管理服务协议的组合乃为我们业务持续增长的关键所在。于往绩记录期间，我们通常通过参与投标来获取新物业管理服务协议。于2018年、2019年及2020年以及截至2021年3月31日止三个月，我们物业管理服务协议的重续率分别为95.2%、92.5%、93.3%及88.2%，而前期物业管理服务协议的留存率则分别为95.1%、94.8%、91.2%及97.6%。

99.1%为包干制收费：累计亏损5500万元

招股书披露风险：长城物业表示，我们可能不能有效预测或控制我们在提供物业管理服务过程中的成本，就此我们通常按包干制向我们的客户收费。于往绩记录期间，我们主要自我们包干制收费模式下的物业管理服务产生收益，分别占我们于2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年3月31日止三个月自物业管理服务产生的总收益的约98.8%、98.8%、98.9%、99.0%及99.1%。我们按包干制依据每平方米预先厘定的固定总价按月或按年收取物业管理费（即涵盖所提供的物业管理服务的“全包”费用）。于2018年、2019年及2020年以及截至2021年3月31日止三个月，我们就36个、32个、29个及19个在管物业分别产生亏损人民币2570万元、人民币1490万元、人民币1180万元及人民币260万元。有关亏损主要由于我们收取的物业管理费金额不足以覆盖提供优质物业管理服务产生的服务成本。

收取物业管理费时可能面临困难：累计减值拨备7.02亿元

此外，招股书披露风险提到，长城物业在向业主收取物业管理费时可能面临困难，尤其是在空置率相对较高的小区。其表示，我们无法向阁下保证，我们的收款措施将有效或能让我们准确预测我们的日后收款率。于2018年、2019年及2020年以及截至2021年3月31日止三个月，我们物业管理费的收款率（按期内我们实际已收的物业管理费除以相同期间累计应付予我们的物业管理费总额计算）分别为76.1%、78.6%、81.1%及40.0%。尽管我们寻求透过若干收款方法收取逾期物业管理费，我们无法向阁下保证，有关方法将有效或能让我们准确预测我们的日后收款率。截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年3月31日，我们贸易应收款项的减值拨备分别为人民币1.223亿元、人民币1.805亿元、人民币1.928亿元及人民币2.061亿元，累计为7.02亿元。

曾涉多起物业纠纷

资料显示，长城物业共涉及司法案件超600宗，历史被执行人8次，历史被执行总金额超40万元。2018年、2019年、2020年，长城物业接收到的法律裁判文书分别为76份、101份、113份，呈现逐渐增多的趋势。2021年过去不到一半，已涉案121起。

募资用途

招股披露，本次募资所得款项净额将用于进一步扩大业务规模及市场份额；进一步提高研发能力以及进一步开发及提升我们的数字化平台；改善组织能力及运营效率；提升销售及市场营销能力；用于一般商业运作及营运资金。

（中华网财经综合 文/散水）