中华网财经2月10日讯：康桥悦生活2月9日向港交所递交招股书，建银国际为独家保荐人。

物业百强河南第二名

中华网财经翻阅招股书了解到，康桥悦生活是全国知名的综合物业管理服务运营商，在华中地区处于领先地位。康桥悦生活一直深耕河南省，并逐步将业务拓展到河南以外的重点地区，包括浙江省、江苏省、湖北省、河北省、广东省、山东省及陕西省。被中指研究院评为2019年及2020年中国华中区域物业服务领先品牌，且根据中指研究院的资料，按照截至2019年12月31日的在管建筑面积计算，于总部设在河南省的物业服务百强企业中，排名第二。

股权关系：宋革委家族信托控股95%

康桥悦生活的关联地产公司则为康桥集团，IPO前51岁的康桥集团掌门人宋革委家族信托透过康桥悦生活BVI间接持有康桥悦生活95%的股权，继而成为后者的控股股东。

公开报道显示，在康桥地产上市虽不明朗形势下，康桥集团分拆物业上市或欲先行。2月1日，康桥集团旗下的物业服务公司——康桥悦生活服务集团有限公司（简称“康桥悦生活”）实际控制人从宋革委变更为了香港康桥悦服务集团有限公司（简称“香港康桥悦服务”）。随着实控人的变更，康桥悦生活正式走上了剥离地产之路，这与上市前大多数房企分拆物业板块的做法尤为相似。

剥离之前，康桥悦生活已暗自布局将近1年。

在管面积1370万平

招股书显示，截至2020年9月30日，康桥悦生活拥有100个在管物业，总在管建筑面积约为1370万平方米，覆盖三个省的17个城市。

截至同日，康桥悦生活已签约管理218个物业，总合同建筑面积为3650万平方米，覆盖八个省的28个城市。

净利率19.56%，归母净利6931万元

招股书显示，与传统物业管理公司无异康桥悦生活业务线收入来自三方面：(i)物业管理服务；(ii)非业主增值服务；及(iii)社区增值服务。2020年前三季度物业管理服务非业 、主增值服务、社区增值服务收入分别占比为49.6%、34.1%、16.3%。

截至2018年末、2019年末，康桥悦生活营业收入2.28亿元、3.62亿元。同期毛利5397万元、1.11亿元，归属股东净利润2181万元、6017万元。

截至2020年9月末，康桥悦生活营业收入3.65亿元、毛利1.25亿元，净利润6931万元。

近65%非业主增值服务收入来自关联公司

招股书显示，大部分收入来自于为康桥集团开发的项目提供的物业管理服务。 于往绩记录期间有很大部分物业管理服务合同与康桥集团开发的物业管理有关。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，康桥集团开发的物业分别占其在管总建筑面积的37.8%、39.9%及39.3%。此外，于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九个月，从康桥集团产生的非业主增值服务的收入分别占非业主增值服务总收入的70.6%、64.6%及64.8%。

95%在管面积、超9成物业管理服务收入来自河南省

招股书显示，截至2018年及2019年12月31日以及2019年及2020年9月30日，位于河南省的在管总建筑面积分别占在管总建筑面积约100.0%、95.3%、100.0%及95.0%。于2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九个月，来自河南省的在管物业所得的物业管理服务收入分别占总物业管理服务收入约100.0%、99.5%、100.0%及91.8%。

向第三方出借款收利息超千万

招股书显示，于往绩记录期间，康桥悦生活向关联方及第三方提供若干贷款，而提供该等贷款可能不符合中国法律法规。于2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九个月，其录得向关联方及第三方贷款的利息收入分别为310万元、50万元、 380万元及1070万元。该等贷款预计将在IPO前悉数偿还。

资本负债率258.3%

康桥悦生活拥有负债，并可能在未来产生额外负债，这可能会对其财务状况和经营业绩产生重大不利影响。于往绩记录期间，产生了若干负债。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，银行借款分别约为470万元、5510万元及3544万元。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，资本负债率分别为149.2%、86.6%及258.3%。

（中华网财经综合 文/刘星）