中华网财经12月29日：日前，花旗在发表的研究报告中下调了中国金茂的目标价，由8.6港元/股下调至5.6港元/股，下调幅度约35%。

花旗在报告中称，中国金茂周转放慢，而今年售卖的楼房因限价而导致其毛利受压，下调其目标价，同时下调资产净值8%。花旗称，预计中国金茂到2022年的销售额可达3000亿元，按年增长20%。

按照公司2020年半年报财报数据显示，截至6月30日，公司净负债705.19亿元，资金杠杆率由2019年末的74%下降至69%，融资成本降至4.68%。

11月销售额按年增长63.5%

而最新，据新华财经与面包财经日前发布的《2020年11月销售额TOP30上市房企排名》显示，11月销售额TOP30房企合计实现销售额7698.26亿元，较10月销售额TOP30房企合计销售额下降5.42％；11月销售面积TOP30房企合计实现销售面积5500.56万平方米，较10月销售面积TOP30房企合计销售面积下降13.82％；11月销售均价TOP30房企的平均销售均价为16967.55元/平方米，较10月销售均价TOP30房企的平均销售均价增长2.42％。

其中，中国金茂11月全口径销售额为199.80亿元，同比增长63.47%，TOP30房企排名15位；其1-11月销售额为2003.00亿元，排名13位。

图为新华财经和面包财经发布的《2020年11月销售额TOP30上市房企排名》截屏

11月销售面积按年增加21％

从销售面积增速来看，中国金茂11月销售面积为76.99万平米，较上年同比增加21.01％，TOP30房企排名28位；其1-11月销售面积为1017.47万平米，排名第18。

图为新华财经和面包财经发布的《2020年11月销售面积TOP30上市房企排名》截屏

11月销售均价按年涨35个百分点

从11月的销售均价看，中国金茂11销售均价为25951.42元/平米，较上年同比增加35.08%，TOP30房企排名第3位；而1-11月销售均价为19686.08元/平米，排名第7。

图为新华财经和面包财经发布的《2020年11月销售均价TOP30上市房企排名》截屏

踩1条“红线”、财务归属“黄色”阵营

不过，据2020年8月，央行、住建部共同在北京召开了重点房地产企业座谈会，以期逐步解决房地产行业过热、房企信用风险上升等问题。在本次座谈会中，监管部门首次提出了“三道红线”的管理理念，意在对房地产企业的融资进行进一步的标准化管理，在预防行业系统性风险的同时，为“房住不炒”的管理目标搭建有效的落地路径。

为有效实现上述管理目标，“三道红线”以对房企负债管理为管理工具，强调房地产企业需满足：（1）房企剔除预收款的资产负债率不得大于70％；（2）净负债率不得大于100％；（3）现金短债比不得小于1倍。同时，根据企业三道红线的触发情况，将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档位，针对差异化档位的企业，对其后续融资进行要求。

具体为，全部“踩线”，为红色档，有息负债不得增加；两项“踩线”，为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；一项“踩线”，为黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，为绿色档，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

据中国金茂半年报数据显示，其剔除预收款后的资产负债率为76.4％，超监管“红线”，财务归属“黄色”阵营。

图为公司2020年中报数据

营收按年跌18个百分点：毛利率为行业平均水平

此外，中华网财经从中国金茂今年中报获悉，2020年中期营收120.97亿元按年下跌17.94个百分点，毛利率32.45%按年跌4.40个百分点。根据克而瑞研究中心对172家A股、H股上市房企数据的分析，2019年上半年，172家上市房企的加权平均毛利率和毛利率中位数分别为30.4%、33.8%。对比看，中国金茂的毛利率处于行业平均水平。

图上数据来源中国金茂财报2020年中期数据

净利率远高于行业水平

同样依据克而瑞研究中心的数据，2019年上半年，172家上市房企的加权平均净利率和净利率中位数分别为14.0%、12.2%。也就是说，按中国金茂2020年中期净利率38.31%来看，其净利率远高于172家上市房企的加权平均净利率与净利率中位数。

较2016年营收、利润增幅分别为58.79%、154.42%

将时间拉至2016年看，中国金茂营收由273.04亿元增长至2019年的433.56亿元，较2016年增长58.79%；而利润则由2016年的25.36亿元，增长至2019年的64.52亿元，较2016年增长154.42%。

图上数据来源中国金茂历年公开财报数据

总负债近3000亿：三年新增130.12个百分点、净增长1685亿

图上数据来源中国金茂历年公开财报数据

中华网财经从以往公开财报获悉，自2017年年报公开数据看，中国金茂的负债总额持续提升，金额由1294.83亿元上升至2020年中期的2980.27亿元，三年总负债增长130.12个百分点、净增长1685亿元。

中华网财经获悉，中国金茂总裁李从瑞在半年报业绩会上表示，“过去几年，公司看到了市场高速发展的机会。未来，我们会改进工作，逐步控制负债。”

截至上半年，中国金茂拥有的总土储9069万平方米，其中二级部分6431万平方米，剔除不可售后5630万平方米，城市运营项目大概占比31%。上半年新增二级土储583万平方米，剔除孵化项目，上半年在新增土储中，城市运营面积贡献占比超过50%。

截至12月28日收盘，中国金茂报3.49港元/股，下跌1.97%。

值得注意的是中国金茂股价近一个月来跌跌不休，已从11月中每股4.38港元，下跌至3.48港元/股，已跌去约21%，且换手率0.16%。

（中华网财经综合 文/刘星）