中华网财经12月28日：日前，中南建设发布公告披露为南通新世界等2家公司提供共9亿元担保金额的进展显示，为了促进合肥宸悦项目发展，中南建设全资子公司南通新世界向独立第三方合肥兴南企业管理有限公司平价转让其全资持有的合肥市振南置业有限公司49%股权，合肥兴南向合肥振南投资不超过5亿元。

南通新世界质押其剩余持有的合肥振南51%股权，并承诺18个月内按照约定公允价值收购合肥兴南100%股权，合肥振南质押其持有的合肥丰庆置业有限公司100%股权，合肥丰庆抵押其持有的合肥CF202015号国有土地使用权，公司为有关交易提供连带责任担保，担保金额5亿元。

另外，为了促进徐州春风南岸项目发展，公司持股50%的子公司徐州嵘彭向南京银行股份有限公司徐州分行借款4亿元，期限24个月。公司为有关融资提供连带责任担保，担保金额4亿元。

提供有关担保后，中南建设及控股子公司对外担保余额为670.02亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的312.52%。其中公司及控股子公司对合并报表外主体提供的担保余额为123.6亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的57.63%。

另于同日，江苏中南建设集团股份有限公司发布关于公司控股股东中南城投部分股份解除质押的公告。

公告显示，本次解除质股份数合计5500万股，占其所持股份比例2.67%，占公司总股本比例1.44%。

截至公告披露日，控股股东及其一致行动人持股数量合计20.71亿股，持股比例54.25%，累计质押股份数量11.34亿股，占其所持股份比例54.77%。占公司总股本比例29.71%。

11月销售额按年增长13.5%

而最新，据新华财经与面包财经日前发布的《2020年11月销售额TOP30上市房企排名》显示，11月销售额TOP30房企合计实现销售额7698.26亿元，较10月销售额TOP30房企合计销售额下降5.42％；11月销售面积TOP30房企合计实现销售面积5500.56万平方米，较10月销售面积TOP30房企合计销售面积下降13.82％；11月销售均价TOP30房企的平均销售均价为16967.55元/平方米，较10月销售均价TOP30房企的平均销售均价增长2.42％。

其中，中南建设11月全口径销售额为267.60亿元，同比增长13.49%，TOP30房企排名13位；其1-11月销售额为1950.8亿元，排名15位。

图为新华财经和面包财经发布的《2020年11月销售额TOP30上市房企排名》截屏

11月销售面积按年增加7.72％

从销售面积增速来看，中南建设11月销售面积为195.3万平米，较上年同比增加7.72％，TOP30房企排名7位；其1-11月销售面积为1463.7万平米，排名第9。

图为新华财经和面包财经发布的《2020年11月销售面积TOP30上市房企排名》截屏

11月销售均价按年涨5.35个百分点

从11月的销售均价看，中南建设11销售均价为13702.00元/平米，较上年同比增加5.35%，TOP30房企排名第22位；而1-11月销售均价为13327.87元/平米，排名第24。

图为新华财经和面包财经发布的《2020年11月销售均价TOP30上市房企排名》截屏

踩2条“红线”、财务归属“橘色”阵营

不过，据2020年8月，央行、住建部共同在北京召开了重点房地产企业座谈会，以期逐步解决房地产行业过热、房企信用风险上升等问题。在本次座谈会中，监管部门首次提出了“三道红线”的管理理念，意在对房地产企业的融资进行进一步的标准化管理，在预防行业系统性风险的同时，为“房住不炒”的管理目标搭建有效的落地路径。

为有效实现上述管理目标，“三道红线”以对房企负债管理为管理工具，强调房地产企业需满足：（1）房企剔除预收款的资产负债率不得大于70％；（2）净负债率不得大于100％；（3）现金短债比不得小于1倍。同时，根据企业三道红线的触发情况，将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档位，针对差异化档位的企业，对其后续融资进行要求。

具体为，全部“踩线”，为红色档，有息负债不得增加；两项“踩线”，为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；一项“踩线”，为黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，为绿色档，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

据中南建设半年报数据显示，其剔除预收款后的资产负债率为73.8％，净资产负债率147.17%，二者均超监管“红线”，财务归属“橘色”阵营。

图为公司2020年中报数据

毛利率17.3%按年跌2.64个百分点

毛利率、净利率整体弱于同行

此外，中华网财经从中南建设今年中报获悉，2020年中期营收296.93亿元按年增长27.32%，毛利率17.28%按年跌2.64个百分点，大幅弱于同行。根据克而瑞研究中心对172家A股、H股上市房企数据的分析，2019年上半年，172家上市房企的加权平均毛利率和毛利率中位数分别为30.4%、33.8%。对比看，中南建设的毛利率整体偏弱，数据刚过行业平均毛利率水平50%。

图上数据来源中南建设财报2020年中期数据

同样依据克而瑞研究中心的数据，2019年上半年，172家上市房企的加权平均净利率和净利率中位数分别为14.0%、12.2%。也就是说，按中南建设2020年中期净利率7.98%来看，其净利率远低于172家上市房企的加权平均净利率与净利率中位数。

较2016年营收、利润增幅分别为108.57%、920.34%

将时间拉至2016年看，中南建设营收由344.4亿元增长至2019年的718.31亿元，较2016年增长108.57%；而利润则由2016年的4.08亿元，增长至2019年的41.63亿元，较2016年增长920.34%。

图上数据来源中南建设历年公开财报数据

总负债超3000亿：不到三年新增负债翻倍

图上数据来源中南建设历年公开财报数据

中华网财经从以往公开财报获悉，自2017年年报公开数据看，中南建设的负债总额持续提升，金额由1584.08亿元上升至2020年三季度的3032.04亿元，两个年后负债增长翻倍。

具体数据显示，第三季度末，中南建设的总负债率相对2019年末下降1.75个百分点，降低为89.02%；公司实际有息负债（含报告期末应付利息）比2019年末增加102.0亿元，有息负债绝对规模为807.8亿元；报告期末公司现金短债比1.15，比2019年末提高9.76%。

（中华网财经综合 文/卫东）