中华网财经12月25日讯：万科的16年“海外朋友”。据港交所权益资料显示，近日，万科企业获新加坡政府投资有限公司在场内增持54.91万股，涉资约1440.77万港元。于12月16日，GIC在场内以每股均价26.2388港元增持54.91万股万科企业股份，涉资约1440.8万港元。增持后，GICPrivateLimited最新持股数目为208,404,297股，持股比例由10.98%上升至11.01%。

中华网财经发现，除此之外，今年初万科已连续获得新加坡主权投资基金GIC Private Limited两次增持。根据联交所最新资料，2月4日，GIC以每股作价28.4822港元增持万科105.97万股，总金额约3018.26万港元。增持后最新持股数目约为1.42亿股，最新持股比例为9.01%。1月3日，万科曾被GIC Private Limited在场内以每股平均价33.5707港元减持103.56万股，涉资约3476.58万港元。

中华网财经翻阅过往资料显示，万科与GIC合作最早可以追溯到2004年11月。

彼时， GICRE（GIC旗下负责房地产投资的机构）附属子公司RZP以400万元获得成都万科置业有限公司40%股权，双方借此共同开发成都万科新城项目，这也是双方建立长期合作伙伴关系的开端。

百亿再加速扩土储、前11月全口径新增货值3627亿元

值得一提的是，近日，万科频繁出现在招拍挂市场当中，仅12月21日，万科就以125亿元的价格在三城接连拿地，其中包括以63.07亿元的价格拿下广州增城新塘地块，折合楼面价12932元/平方米，溢价率15.36%；万科、鑫海汇联合体以30.48亿元摘得昆明官渡区文化新城项目地块，楼面价4846元/平方米；其还以底价31.87亿落子济南雪山片区获4宗宅地、3宗商业用地。

中华网财经从据中指研究院12月初发布的《2020年1-11月全国房地产企业新增货值TOP100》获悉，万科排名第5，全口径新增货值3627亿元、权益新增货值2370亿元。

图为中指研究院发布的《2020年1-11月全国房地产企业新增货值TOP100》截屏

万科过去的11月销售数据怎样呢？

11月销售额按年增长5.5%

而最新，据新华财经与面包财经日前发布的《2020年11月销售额TOP30上市房企排名》显示，11月销售额TOP30房企合计实现销售额7698.26亿元，较10月销售额TOP30房企合计销售额下降5.42％；11月销售面积TOP30房企合计实现销售面积5500.56万平方米，较10月销售面积TOP30房企合计销售面积下降13.82％；11月销售均价TOP30房企的平均销售均价为16967.55元/平方米，较10月销售均价TOP30房企的平均销售均价增长2.42％。

其中，万科11月全口径销售额为575.40亿元，同比增长5.50%，TOP30房企排名2位；其1-11月销售额为6026.10亿元，排名2位。

图为新华财经和面包财经发布的《2020年11月销售额TOP30上市房企排名》截屏

11月销售面积按年下降8.20%

从销售面积增速来看，万科11月销售面积为394.40万平米，较上年同比下滑8.20％，TOP30房企排名4位；其1-11月销售面积为4025.30万平米，排名第3。

图为新华财经和面包财经发布的《2020年11月销售面积TOP30上市房企排名》截屏

11月销售均价按年下降2.50%

从11月的销售均价看，万科11销售均价为14589.25元/平米，较上年同比下降2.50%，TOP30房企排名第21位；而1-11月销售均价为14970.56元/平米，排名第18。

图为新华财经和面包财经发布的《2020年11月销售均价TOP30上市房企排名》截屏

负债超监管“红线”、财务归属“黄色”阵营

不过，据2020年8月，央行、住建部共同在北京召开了重点房地产企业座谈会，以期逐步解决房地产行业过热、房企信用风险上升等问题。在本次座谈会中，监管部门首次提出了“三道红线”的管理理念，意在对房地产企业的融资进行进一步的标准化管理，在预防行业系统性风险的同时，为“房住不炒”的管理目标搭建有效的落地路径。

为有效实现上述管理目标，“三道红线”以对房企负债管理为管理工具，强调房地产企业需满足：（1）房企剔除预收款的资产负债率不得大于70％；（2）净负债率不得大于100％；（3）现金短债比不得小于1倍。同时，根据企业三道红线的触发情况，将房地产企业划分为“红、橙、黄、绿”四档位，针对差异化档位的企业，对其后续融资进行要求。

具体为，全部“踩线”，为红色档，有息负债不得增加；两项“踩线”，为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；一项“踩线”，为黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，为绿色档，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

据万科A半年报数据显示，其剔除预收款后的资产负债率为75.53％，超监管“红线”，财务归属“黄色”阵营，其他两项指标满足监管要求。

图为公司2020年中报数据

毛利率低于172家上市房企中位数、净利率未及平均值

此外，中华网财经从万科今年中报获悉，2020年中期营收1463.50亿元按年增加5.05%，毛利率31.81%按年跌4.44个百分点，

根据克而瑞研究中心对172家A股、H股上市房企数据的分析，2019年上半年，172家上市房企的加权平均毛利率和毛利率中位数分别为30.4%、33.8%。对比看，万科的毛利率刚过平均毛利率水平，但低于毛利率中位数。

图上数据来源万科财报2020年中期数据

同样依据克而瑞研究中心的数据，2019年上半年，172家上市房企的加权平均净利率和净利率中位数分别为14.0%、12.2%。也就是说，按万科2020年中期净利率12.73%来看，其净利率低于172家上市房企的加权平均净利率，刚过净利率中位数。

较2016年营收、利润增幅分别为53%、61%

将时间拉至2016年看，万科营收由2404.77亿元增长至2019年的3678.94亿元，较2016年增长52.99%；而利润则由2016年的210.23亿元，增长至2019年的338.72亿元，较2016年增长61.12%。

图上数据来源万科历年公开财报数据

总负债超1.5万亿位居上市房企第三：不到两年新增负债约2200亿元

图上数据来源万科历年公开财报数据

中华网财经从以往公开财报获悉，自2018年年报公开数据看，万科的负债总额持续攀升，金额由12929.59亿元上升至2020年三季度的15118.23亿元，不到两年时间负债再增约2188亿元。

值得注意的是，按今年三季度财报数据显示，万科总负债1.5万亿元位居上市房企第三位。

（中华网财经综合 文/丁一）