来源：网易“地产壹线”公众号

原标题：度过“水逆”一年 绿地还有难题待解

63岁的张玉良，交出了其连任绿地董事长后首个完整财年的成绩单。

近期，绿地发布了2019年年报。2019年全年，绿地控股实现营业收入4278亿元，同比增长23%；利润总额306亿元，同比增长26%；归属于母公司股东的净利润147亿元，同比增长30%。

营收利润指标均呈现正增长、大基建增幅超地产业务，这对于转型期的绿地而言，并不容易。

作为中国首家以房地产为主业的世界500强企业，绿地无疑是行业巨头，曾经多年位居行业三甲；即便如今，绿地也是资产万亿级别的行业头部企业。

但数字增长的背后，过去的2019年巨头绿地过得并不顺遂。多地质量投诉、“哭女一刀”事件、停工风波、商办压力、万亿负债、股价低迷……外界质疑纷至沓来；原先定下的4000亿地产销售目标也未能过线，被寄予厚望的大基建业务利润率仍有待提升。

在元旦致辞中，张玉良表示，2020年是中国新十年的开端，也是绿地奔向“双万亿”规模目标的关键之年。而绿地年报最新的表述则提出，2020年公司面临较为严峻复杂的外部环境，需要客观理性地加以把握，如履薄冰，妥善应对，不可掉以轻心。

度过了“水逆”的2019年，绿地2020年仍有几道难题待解。

地产规模扩张乏力转型成效初显

2019年绿地实现房地产合同销售金额3880亿元，销售增速仅微增0.1%，守住行业第六的位置，但销售增速排在Top 10最末；合同销售面积3257万平方米，同比减少11%；实现营收1943亿元，同比增长20%，毛利率27.58%，处于行业正常水平。

以此计算，2015至2020年间绿地的销售金额平均复合增长率为13.95%，低于TOP 10平均水平。

在今年举行的绿地2019年媒体交流会上，绿地控股董事长、总裁张玉良也坦承地产销售业绩“跟期待还是有差距的”。

连续两年房地产销售规模原地踏步，徘徊在4000亿的边缘。张玉良认为，一方面有市场外部压力增大的客观原因，另一方面也有团队能力的问题。

尽管业绩未达标，但对住宅业务高达89%的回款率，张玉良仍给予了认可。“单一指标在去年整个生产过程中有不足“，“但总体上仍感到满意”。

数据显示，2019年绿地控股回款金额为3010亿元，回款率为78%，回款率较2018年上升了1个百分点；去年，绿地销售额在百亿以上的区域数量创新高，达到16个；销售额在200亿以上的区域公司数量达8个。

与地产业务差强人意相比，令张玉良感到欣慰的是，在大基建领域，绿地全年实现经营收入1884.9亿元，同比增长27%，涨幅超过房地产业务。

截至报告期末，基建业务在建项目总金额4349亿元，同比增长33%。全年新签合同金额3766亿元，同比增长19%。另外，消费板块收入增幅达到54.80%。

对此，张玉良认为，绿地已经成功转型。

不过，值得注意的是，绿地的大基建和大消费毛利率分别仅为4.31%、3.48%，客观上拉低了绿地年报整体的利润水平。

数据显示，2019年绿地控股毛利润为661.61亿元，毛利润率为15.46%，大幅低于同行。从具体业务来看，绿地房地产业的毛利润为535.97亿元，毛利润率为27.58%，基建业务的毛利润为81.3亿元，毛利润率4.31%。二者毛利润相差454.67亿元，毛利润率相差23.27个百分点。

在毛利润率相对较低的情况下，绿地的净利润为209.5亿元，净利润率为4.9%，净利润率同样远低于其他同行。

资料显示，自2015年借壳金丰投资上市时，张玉良就提出在做强房地产主业的基础上，加快“大基建”、“大金融”、“大消费”三个重点领域的发展，且提出了大基建业务进入全国前五名的目标。

今年4月10日，绿地大基建集团、绿地大基建技术研究院正式揭牌，绿地大基建产业基金签约成立；计划通过5-6年的时间实现营收破万亿，并跻身世界500强企业。

在张玉良的规划中，绿地未来会研究分拆大基建、大消费等板块单独上市的可能性，但目前尚无具体时间表。

债务结构待优化市值低迷难解

高负债是一直困扰绿地的难题。

在4月29日举行的绿地业绩说明会上，现金流和负债问题也被多次提及；有投资者指出，绿地在今年年底有超过千亿债务到期，忧心公司的偿债能力及现金流压力。

年报显示，截至期末，绿地资产负债率为88.53%，同比下降0.96%；总资产为11457亿元；总负债达到10143亿，相比期初的负债9276亿元，增长9.3%；有息负债余额2937亿元。其中，短期有息负债为1165.7亿元，长期有息负债为1767.7亿元。

而绿地控股期末在手货币现金为889.0亿，现金短债比为0.75，长短债务比为1.50，均较2018年同期有所下滑，债务结构有待优化。

对此，绿地财务部副总经理吴正奎表示，公司货币资金加上短期能收回的应收款，完全能覆盖短期有息负债；公司一向重视流动性，有完整的应对策略，对公司流动性很有信心。

据悉，绿地预收账款达3811亿，扣除该项后的绿地资产负债率82.81%。

另一个被投资者诟病的是绿地的市值问题。

业绩会中，有投资者提出，绿地上市5年，公司利润翻了一倍，市值却降低了近80%，且与保利、万科等同级别公司差距越来越大，质疑绿地股价是否反映公司真实价值，管理层是否有措施应对。

资料显示，绿地2015年市值巅峰曾高达3054亿，远高于彼时的万科；而截至发稿日，绿地市值仅为688.72亿，万科市值为3028.97亿。

对此，吴正奎表示，公司将进一步做好市值管理。其称，市值管理基础在于公司的内在价值。公司将稳步推进各项业务发展，努力提升公司的内在价值，进而实现市值的改善。

此前，张玉良接受媒体采访时也曾表示，绿地在资本市场上的股价和实际状况存在严重偏差；“我们自己认为是被严重低估了”。

张玉良认为，这一方面与资本市场上地产行业总体估值较低有关；另一方面，绿地自身股权流动性不足、交易量不够也是原因，股权稳定性太强，股价上不去。

其称，未来绿地会与机构、中小股东一起行动提振股价，接下来还会加大分红，让投资者分享成果。

2020年不设明确销售目标

对于2020年，绿地年报及业绩交流会均未提出明确的经营业绩及利润目标。

“从前几年，我们就明确提升发展质量的战略，已经初步完成了相对的切换，所以都没有提出具体金额的销售目标。”绿地管理层称。

但据了解，张玉良在内部要求2020年业绩要“稳中有增”——“增一定是增质量、提质量，也就是说至少比去年会增加，但是不会增加很多，我们更注重中长期的竞争力。”

言下之意，规模要稳、质量要进。既要维持业绩较快增长，保持良好的资产回报率，又要提高盈利水平，且同时要防控风险、主动降低负债以改善现金流状况，优化资产资本结构；这对绿地而言，又是一道难题。

而对于2020年的市场情况，张玉良预测，市场总量会有所下降，“2020年市场总量下降5%～10%”。此外，不同城市不同地区间的分化将会加大。

据悉，今年绿地计划推出6000亿元以上的货值供应，包括上年结转的1000多亿元货值，以及今年新增的5000亿元左右货值。具体推盘计划和去化完成率，绿地管理层表示，完成率要看疫情后市场复苏情况以及赶工的情况，目前仍处于需要进一步观察的时期。

绿地4月28日发布的一季报显示，受新冠肺炎疫情影响，绿地各项经营数据有所下滑。

一季度绿地实现营业收入796亿元，同比下降12%，其中：房地产主业实现营业收入378亿元，同比略有增长；基建产业实现营业收入340亿元（内部抵消后），同比减少26%。实现利润总额64亿元，同比减少22%；归属于上市公司股东的净利润37亿元，同比减少17%。实现经营性现金流量净额-80亿元。

张玉良指出，一季度，绿地在相对困难的环境下实现了平稳开局，为完成全年目标打下了重要基础。2020年接下来的时间里，国内疫情防控已取得积极成效，各种积极的因素正在增加。公司将努力克服疫情困难，力争2020年主要经济指标稳中有增。