来源：观点地产网

原标题：万科“踏空”？上海中兴路一号认筹遇冷背后的静安理想

虽然已踏进初夏五月，但对于经历新冠疫情的上海万科来说仍然乍暖还寒。

其在上海备受关注中兴路一号项目认筹遇冷。据了解，4月30日，融信万科中兴路一号项目正式获发预售许可证并开启认筹。此次首批推出229套房源，户型面积从50平方米至210平方米，主力户型为100平方米的两房，销售均价约12.98万元/平方米，认筹金为50万元。

5月5日，中兴路一号项目首批房源认筹结束，万科方面并未公布认筹数量，但据一些在场人士透露，“五一”假期这几天的认筹现场并不理想，与此前开盘的上海其他碧云尊邸、滨江凯旋门等豪宅项目几乎清盘的盛况形成了鲜明对比。

入市、认筹遇冷

作为全国楼面单价纪录保持者的融信万科中兴路一号项目，12.98万元/平方米的入市价格无疑是众人关注的焦点。

遥想万科入主中兴路项目之初，未来项目售价超过15万元/平方米几乎成为业界的共识。甚至有分析认为“项目售价毫无疑问将超过18万/平方米，将为上海楼市增加一把火”。

然而，自2016年底起，上海房地产市场开始施行了限购、限价等多重严格调控，售价超过15万/平方米已然不现实。

针对12.98万/平方米的预售价格，上海中原地产资深市场分析师卢文曦认为，上述价格其实并不低，绿地董家渡项目首批房源均价为13.8万元/平方米，相比之下中兴路一号项目地段含金量不及人家，即便想要提高预售价格，空间也不大。

据了解，静安中兴路项目净用地面积约3.1万平方米，容积率3.5，计容积率建筑面积约11万平方米。包括将近1.1万平方米的商业以及9.89万平方米的住宅，其中住宅可售部分的建面为7.7万平方米，自持1.41万平方米，其余将配建物业管理用房、保障房等。

经推算，中兴路地块的可售部分实际楼板价达到14.59万元/平方米，毫无疑问开发商将在这出“面粉比面包贵”的戏码中倍感煎熬。

有市场人士提出，由于市场对自持部分的估值仍没有一个公认的标准，并且中兴路一号后续房源的售价也不确定，因此无法给出一个亏算的具体数字。

现在，遇冷已经是不可避免的事实，但对于中兴路一号这种标杆型项目来说，当初如何打响新盘入市“第一炮”的考量尤为重要，为此万科请来了世界著名建筑大师罗杰斯担纲项目设计。

据悉，罗杰斯是建筑界的诺贝尔奖之称的普利兹克奖获得者。伦敦千年穹顶、全球最贵公寓伦敦海德公园一号、巴黎蓬皮杜艺术中心等闻名世界的地标建筑均为罗杰斯的著名作品，而中兴路一号则是罗杰斯为数不多的住宅作品之一。

但现在即使有大师操刀、中兴路一号的认筹现场仍然难达理想。卢文曦指出，来自豪宅市场的横向竞争，是此次中兴路一号所面对的主要压力。他表示：“董家渡项目能看到江景的，周边有后续改造的空间。而中兴路一号项目附近多以老旧小区为主，周边基本上已经是定型了。”

而据观点地产新媒体了解，融信万科中兴路一号12.98万元/平方米的销售均价超过九龙仓静安一号，成为静安区有史以来预售证均价最高的楼盘。同时，还超过嘉御庭、陆家嘴壹号院、外滩壹号院等市中心热门楼盘，成为全上海预售证均价最高的楼盘之一。

万科的静安理想

2016年是房地产市场最火热的年份之一。

2016年8月17日，“地王收割机”称号的融信力克万科、仁恒等18家房企，以总价110.1亿拿下上海静安中兴社区宅地，较起始总价46亿元溢价139%，楼面价超过10万/平方米，另需自持15%住宅、无偿建造5%保障房并自持全部商业。同时，可售部分实际楼板价145896元/平方米，刷新了全国楼板价地王纪录。

在市场对于融信操盘和资金能力的质疑声中，“救兵”出现了。同年12月2日，万科在公告中透露了以53.95亿元的代价入股静安项目的消息，在这个项目中万科持有49%的权益。此后，万科走到台前，成为真正的操盘方。

对于万科进入的缘由，卢文曦认为，入股地王项目更多是可能是为周边的万科翡翠雅宾利项目做铺垫。旁边有了标杆项目的加持，雅宾利项目的价格可以获得较大的提升。

他指出，“万科当时应该做好了“以时间换空间”的准备，不过，现在来看的话，这个空间是很难去换出来。”

据悉，翡翠雅宾利是万科高端系列的代表作之一。自万科入主中兴路一号后，确实对雅宾利项目的新房和二手房价格都有促进作用。

该项目由万科从上置集团手中收购而来，总代价为10.2亿元，项目中的权益占60%。项目净用地面积约13.4万平方米，容积率约2.5，计容积率建筑面积约35万平方米。

在交易完成后，万科成为了项目的操盘方，案名也从过去的绿洲雅宾利更名为万科翡翠雅宾利。而相比于入股中兴路项目的代价来看，雅宾利项目的土地成本可谓低廉。

此前，上海资深地产专家薛建雄曾分析：“如果算这两个项目的总账，雅宾利项目对成本其实有平衡，而且中兴路一号对售价有带动作用，万科可能比其他开发商更合适入股这个项目。况且项目周边的配套其实不是很好，是旧改区域，别人不敢做，但基于翡翠雅宾利良好的市场表现，所以万科才敢入股。”

如果把时光拉回至2016年万科收购发生的当时，与融信的交易未尝不是一门“好生意”。然而，随着限价等政策出台、楼市热浪褪去，原本看似平稳的天平，出现了失衡。

不过，有熟悉上海万科的有关人士透露，万科此前针对中兴路片区的旧改制定了一个“静安中兴城五年计划”。中兴路一号只是其中的一个住宅项目，等到未来旧改完成，该区块能级将获得提升。

根据规划，翡翠雅宾利1-4期、中兴绿地也都是“中兴城五年计划”的重要组成部分，将联动万科参与修复商务印书馆第五印刷所，更新区域界面及配套，未来五年计划将中兴城片区打造成集社区场所、艺术场所相呼应的美好生活共同体。