3月27日，碧桂园发布了2019年业绩报告。随后，市场上充斥了各种讴歌赞美之声。

在一片赞美声中，还有几大问题，和这家宇宙第一大房企显得不太和谐。

实现营收4859亿元 溢利395.5亿

第一，盈利能力走弱。公告披露，过去1年，上市公司实现营收4859.08亿元，实现公司拥有人应占期内溢利395.5亿元。较之2018年，相应增长28.18%和14.25%，均为其近年来“新低”。

期内，上市公司销售毛利率和销售净利率也出现下降，两者数值分别为26.06%和12.6%，相应下降0.97个百分点和0.21个百分点。

毛利增幅下滑50%

中华网财经翻阅近5年财报发现，虽然随着经营规模扩大毛利持续向上走，不容忽视的是，2019年毛利增幅已跌入四年前水平，较2018年同期增幅下滑近50%，较2016年增幅下滑近20%。

在利润增幅方面，近5年来，2017年取得110.4%的大幅度增长后，2019年利润增幅已经连续下滑到26.1%，近五年来居倒数第二。

此外，融创中国在2019年的收入总额为1693.2亿元，同比增长约35.7%；归属股东净利润260.3亿元，同比增长约57.1%。碧桂园的营收是融创的接近三倍，但归母净利润只有融创的1.5倍。

总负债1.69万亿元

第二，总负债顶得上一个省的GDP。截止到2019年12月31日，碧桂园的总负债额达到1.69万亿，其中，流动负债合计为1.40万亿，非流动负债合计为2897.92亿。

2019年，贵州全省生产总值(GDP)16769.34亿元。碧桂园债可抵省。

一年裁员近3万

第三，裁员问题。在各项增速数据之外，碧桂园财报中的有一个数据非常惹眼——全年裁员近3万，幅度接近23%。横向对比，在前几大地产巨头中，融创2019年员工同比增长了33.6%，万科较上年增长26.1%。

“我们对员工的数量、薪酬没什么特别的安排，仍然是按照正常的管理制度，优胜劣汰。”总裁莫斌在业绩发布会上如是说。

在后疫情时代，地产从业者的未来不确定性进一步加大，随时面临失业压力。不过，优化组织结构虽然对一些员工的生活可能会带来不小影响，对公司而言的确带来“更好”，碧桂园的人均利润远超万科、恒大、融创。

这种裁员潮蔓延至今年。当恒大、融创等龙头房企引燃网上卖房潮时，碧桂园却无暇他顾，因为它投入到另一场更大的战役中。2月24日，碧桂园传出消息，将对集团总部组织构架以及各区域划分作出调整。其中，主要涉及碧桂园总部部门以及地方29大区合并裁减，及其对应的人事调整。具体来看，碧桂园总部将投策、设计中心合二为一；地方上，将业务规模小，地理位置偏远的区域进行裁撤。经此调整，碧桂园只剩55个区域，较之前减少了14个区域。

知情人士透露，合并区域是真，裁员也是真，仅仅明面上被裁的高管便有34名。现实是，任何一个消失大区背后，都有成百上千的离职人。

无怪乎，猎头戏言，如今珠三角的上空都漂浮着碧桂园人的简历。

碧桂园董事局主席杨国强此前强调：“公司肯定不裁员，我们把大家招进来不容易，不希望任何人由于市场情况变化在我们公司被裁掉。”但无奈谁都熬不过地产下行的现实，该举刀的时候还是要举刀，毕竟企业不是慈善机构。

靠棚改逆袭后或利空十年

第四，继续押宝三四线，对吗？数据显示，截至2019年12月31日，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2512个，分布于31个省/自治区/直辖市的282个地级市，总计覆盖共1299个区/县。

这些地产项目的城市布局中，按项目所在地分，位于一二线和位于三四线销售金额比例为39:61；按目标市场分，目标一二线与目标三四线销售金额比例为44:56。在已获取的权益可售资源中，46.9%可售面积在三四线城市。三四线仍然是碧桂园的主力市场。但如今三四线的风险和积累仍然不断上升，特别是棚改机会窗口的关闭。

根据2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，明确到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。

实际上，棚改发力之年，也正是碧桂园业绩快速飙升的时代：2013年进军千亿大企，2016年3000亿元，2017年破5500亿元登顶，2018、2019继续把持行业龙头地位。

值得注意的是，在上述框架之下，2018-2020年，新提出1500万套的棚改任务，自2019年末时，住建部门已公布了超额完成289万套。2020年，全国性的棚改目标已经所剩不多了。

随着棚改终结，货币化安置退潮，过去几年依靠棚改逆袭的碧桂园，可能将迎来十年最大利空。

表外负债还有多少？

第五，资产负债数据的装潢。2019年12月最后几天，自然人黎智鸿（70%）、张庆辉（30%）控制的“珠海华科企业管理有限公司”、“珠海华碧企业管理有限公司”，与碧桂园地产集团发生了一系列交易。

碧桂园从中天金融手里接下来的“中天城投集团乌当房地产开发有限公司”。这家公司的股东一开始为碧桂园地产集团（99.5%）、深圳中荣升建设工程有限公司（0.5%）。

2019年12月23日，珠海华碧从碧桂园地产集团手里接下99.5%的股份。如此一来，中天乌当公司与碧桂园完全脱离关系，不会出现在碧桂园地产集团年报之中。

同时，无论中天乌当有多少资产，或者更多的债务，都不会被统计在碧桂园上市公司的资产负债表中。

至此，不禁让人想起碧桂园那朗朗上口广告语“给您一个五星级的家”，或许以后在财报上可以有新的广告语“给您一个五星级的“GDP”。

（中华网财经综合 文/非鱼 信息来源新媒体公众号“慧声说房”、数据来源碧桂园财报）