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奥园“千亿新兵”土储不足成发展瓶颈 高负债或是关键

近日奥园公告披露,11月实现未经审核合同销售金额约126.5亿元,同比增长99%。

星期四 2019.12.05
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奥园“千亿新兵”土储不足成发展瓶颈 高负债或是关键

中华网财经       2019-12-05 12 : 37
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近日奥园公告披露,11月实现未经审核合同销售金额约126.5亿元,同比增长99%。至此,今年前11月奥园录得未经审核合同销售额累计约1012.7亿元,较2018年同期增长37%,正式成为千亿俱乐部新晋一员,对于郭梓文、郭梓宁兄弟来说,是一个里程碑时刻。

还记得,在年初业绩会时主席郭梓文提出放缓增长要求“2019年销售目标定为2018年基础上增长25%”,据此计算,今年奥园的销售目标为1141亿元,若按目前的业绩数据算,接下来还需要完成128亿才算完成今年销售目标。

相比2016年至2018年,奥园年合同销售额为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元,分别同比增长68.8%、78.1%、100%,目标完成率在125%-150%,复合年增长率达到89%。奥园若下一年继续保持放缓节奏,其销售目标,还将维持在20%至25%水平的话,下一年销售目标或可达1500亿元。

相比销售放缓 近期拿地奥园相对积极

11月中

通过合作、并购方式获得位于广东深圳、湖南郴州以及广西梧州等共四个项目,涉及土储450亩,项目包括深圳坪山区的恩达电路板厂市区更新项目、湖南郴州长信广场以及广西藤县两项目,从一线旧改横跨到三四线综合体。

11月26日

奥园旗下沈阳奥园新城置业有限公司以约5.1亿元竞得2019B-015辛庄镇地块,楼面价5673元/平方米,溢价率11.86%。

奥园总体土储怎样?

据今年中报显示,截至6月末,中国奥园共新增34个项目,新增可开发建筑面积约726万平方米,新增可售货值逾800亿元。奥园土地储备总建筑面积4012万平方米,权益比81%,总货值约人民币4255亿元。据媒体查阅数据综合来看,目前已竣工物业面积为376万平方米,处于在建的1916万平方米,剩下能开发的土地仅为1720万平方米,直观点说,这个开发面积这算为每个盘100万平米,也就不到20个项目,土储的确捉襟见肘。

与计划拿地金额相距甚远

这与年初业绩会上郭梓宁介绍说,今年中国奥园预计拿地款为400亿元,但从中国指数研究院发布的《2019年1-11月全国房地产企业拿地排行榜》Top100房企拿地中奥园排名79位,拿地金额为87亿,与计划的拿地金额相距甚远,为何?

翻看2018年报告,截至期末,奥园的资产负债率和净负债率分别约为83.7%和58.9%,相比上期的78.4%和51%上升了5.3和7.9个百分点。其中,预收的合同销售款约为599.7亿元,占总负债的39.5%。

或许以上的奥园负债数据看,可用资金已经成为近两年放缓拿地的影响因素之一。

已经跨越千亿,千亿之后的奥园呢?

据以往房企发展来看,千亿是个分水岭。是选择乘胜追击两千亿,还是选择缓一缓,解决过去几年规模冲击产生的后遗症,显然从目前的发展态势来看,奥园属于后者,土储不足或也是其中因素之一。

由于近几年的高周转着实给今日的奥园留下了隐患。

奥园频登监管部门“黑榜”,这与之前高速扩张后留下的后遗症分不开,拒绝收房、业主投诉、工程事故、遭监管部门点名等问题接踵而至。

1、有媒体曾报道,原定于2018年10月31日交房的安徽合肥奥园城市天地业主反映小区内“雨污不分流、车位盖草皮、消防通道太窄”等原因拒绝收房,并引发群体投诉行动。

2、根据报道,四川成都成华奥园广场由于虚假宣传等问题,业主拒绝收房,并爆发200多人维权。一名业主在接受该媒体记者采访时谈到,“成华奥园广场虚假宣传涉及的方面比较多,比如门禁、大门设计、商业规划、小区绿化与此前宣传都有所不同。受害的群体肯定是全部业主,因为这些规划对业主购买房产具有重大影响。”

3、2018年11月6日,广东省住房和城乡建设厅网站发布题为《广东省住房和城乡建设厅关于公布2018年各地查处的第四批违法违规房地产开发企业、中介机构和物业服务企业名单的公告》,广东清远市合创泰富榜上有名;2018年12月3日,住房和城乡建设部网站发布事故快报称,广东省茂名市电白县金源海湾文化城项目一期一区,发生高处坠落事故,死亡1人。资料显示,金源海湾的建设单位为茂名金源海湾房地产开发有限公司。据了解,合创泰富和茂名金源海湾均是中国奥园旗下子公司。

4、最新奥园楼盘涉违法广告案被罚5万。

11月,重庆市市场监督管理局公布了十大虚假违法广告典型案例,奥园商业旗下重庆博昂置业有限公司违法广告案被列入其中。该公司因发布的广告含有迷信内容,被处以罚款50000元的行政处罚(事发时间为今年3月)。

5、11月底,青岛奥园首府壹号与龙湖昱城涉多地“牛皮癣”广告被约谈

引用江湖一句话“出来混总是要还”,奥园除了收拾好多年来留下的后遗症,让企业更安全;或许从面上看未来发展土储成瓶颈,深层次的负债或是引发的资金缺口,是让奥园“缓一缓”更为关键的拦路虎。

(中华网财经综合 作者:唐风林 数据来自公司公告)

责任编辑:CF004
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