2025长租公寓从“价格战”转向“策略战” 行业寒冬下的价值重估。行业寒冬不是终局，而是新一轮价值重估的起点。在北京租住市场，房东们即使降价20%也难以找到租客，传统金三银四的“返工季”首次缺席，保租房批量入市冲击租金下行。7月11日，在睿和智库与首程控股联合举办的“2025上半年北京公寓市场分析闭门会”上，参会者达成共识：行业寒冬预示着新的机会。

这场变革正在重塑行业规则。政策红利与市场规律博弈、资本诉求与运营逻辑碰撞、传统模式与创新业态交锋。以下是市场中的几个关键转折点：

住房租赁市场的核心矛盾在于政策驱动的供给增加与实际需求之间的结构性错配。尽管保租房供应增加，但并未缓解租金下跌压力。2025年上半年，北京租赁市场春节后的“返工季”需求未显现，反映出就业市场的严峻形势。不过，毕业季的需求保持稳定，北京高校毕业生的刚性需求支撑了这部分市场。

面对市场下行，北京散户房东普遍延长挂牌周期并选择降价20-30%，这种价格战对整个市场体系造成冲击。北京市场已经进入“内卷”阶段，需求收缩而供给过剩。机构需要聚焦核心区位，强化租约管理，并警惕政策风险。部分细分商圈仍存在结构性机会，尤其是产业聚集区，关键在于能否精准匹配需求，低价策略无法满足客户品质需求，需要“优质产品+合理定价”组合。

成都作为新兴市场代表，虽然表面供需两旺，但其分散式供给占主导、集中式供给刚起步的特点，使得市场是否具备真正的重资产逻辑仍需验证。在北京，没有租不出去的房子，只有租不出去的价格。企业必须聚焦核心地段和产业带资产，通过精细化运营寻找生存空间。

基于华住集团的酒店管理基因，城家公寓探索长短租结合的创新模式，开发出“城家公寓酒店”这一战略级产品，实现了收益结构优化、产品服务升级和投资人价值重构。长租自带日租流量，约20%的长租客户有临时性短租需求，这部分增量收益将提升整体投资回报率。

市场竞争格局发生深刻变化。保租房入市和业主直租比例回升对品牌公寓形成挤压，90后、00后租客群体呈现出个性化需求特征。单纯依靠传统长租模式已难以为继，建议关注动态收益管理系统、模块化产品和复合型人才梯队。

当前租赁行业的获客格局也在经历深刻变革。小红书、抖音等新兴内容平台崛起，带来可观流量，但缺乏配套的运营体系将这些流量转化为成交。构建完整的客户运营体系比单纯获取流量更为重要。未来竞争的关键在于从流量获取到最终成交的完整闭环，需要大数据分析、内容运营、客户服务等多维能力的系统化整合。

中小型运营商坚持“内外有别”的原则，对外注重品牌形象塑造，对内强化务实运营。地方国企更强调运营安全，确保战略与资源投入精准落地到项目层面。对于手握重金的保险等机构投资者而言，建立深度绑定的长期合作伙伴关系，通过充分授权将运营管理权交给专业团队是可行的解决方案。

在市场调整过程中，投资人与运营方的博弈关系正在重塑。险资重视产品力的持续培育，通过精准定位、功能优化和体验提升来打造具有长期竞争力的产品。当前租住行业处于VC培育阶段，成熟投资标的稀缺，要求投资者具备双重能力：准确判断市场趋势和深谙运营实务。

冷周期下的生存法则包括强化定价权与区域统治力的掌控，避免同质化内卷。运营商需构建差异化产品矩阵，完善风险收益分配机制，培育全链条能力。首创和园正进行双重调整，深耕大型租赁社区运营能力并通过政企合作模式开发集体土地项目，同时试水轻资产运营以分散风险。

未来竞争将围绕数字化能力、产品创新和服务深化展开。面对下半年的市场环境，风险管控尤为重要。建议采取“双轨策略”，对存量项目实施精益化改造，对增量项目则强调差异化定位。区域布局上，深耕北京、上海等核心市场的同时，密切关注二线城市的机遇。学生公寓等细分赛道因其独特的竞争壁垒展现出特殊价值，提示企业需要从“广撒网”转向“精耕作”。