深圳市地铁集团有限公司在2024年发布了重大损失公告，根据年度审计报告，该集团2024年合并报表范围内发生亏损334.61亿元，占2023年末净资产比例为10.46%。深铁集团解释称，主要原因是其联营企业万科股份2024年度业绩亏损，导致深铁集团对万科的长期股权投资确认投资亏损，并计提投资减值损失。

万科股份2024年出现上市34年来的最大亏损，约为497.78亿元。深圳地铁集团通过定向增发、债务置换将其持股比例提升至42.5%，这一因素直接导致深圳地铁当年亏损334.6亿元，占当年净资产的10.46%。过去五年，深铁集团累计实现净利润273.14亿元，但2024年的亏损不仅抹平了这些利润，还倒贴了几十亿。

深圳地铁曾是地铁行业盈利标杆，但在2024年陷入亏损。这标志着中国地铁在盈利方面计划全军覆没。深铁集团持续输血万科，导致自身财务压力巨大。2024年，万科营业收入同比下降26.32%，归母净利润亏损494.78亿元，而深圳地铁持有万科42.5%的股份，单万科股权投资亏损就高达210.28亿。

从2024年开始，深铁集团不断向万科提供资金支持。2024年4月30日，深铁集团认购万科旗下中金印力消费REITs约10亿元；2025年2月21日，深铁拟向万科提供股东借款42亿元，用于偿还到期公开债务。此外，2025年内深铁集团已向万科提供超211亿元股东借款。除了资金支持，深铁还在金融债券和地产购买方面给予万科帮助。

深铁集团之所以绑定万科，是因为其与万科合作的地产业务对其收入贡献巨大。深铁集团的房地产收入占比高达67.7%，远超运营收入。然而，随着房地产市场的下行，高度依赖地产收入的深铁集团面临前所未有的危机。2024年，深铁集团的站城一体化开发业务收入同比下滑46.23%，存货增加，轨道交通运营成本也大幅上升。

截至2024年3月末，深铁集团拥有上盖物业开发项目30个，整体项目总建筑面积超1767万平方米。未来仍有788.07亿元的资金需求，存在一定的投资压力。深铁集团正通过发行债券等方式筹集资金，以应对当前的财务困境。

面对地产黄金时代的终结，深铁集团需要寻找新的盈利模式。未来可能通过“轨道+物业+客流”模式实现盈利闭环。具体措施包括优先获取地铁沿线土地的权利，降低建设资本金压力，并通过TOD综合开发销售物业快速回款。同时，深铁集团还应探索将地铁人流转化为商业消费，构建“低碳智慧城市运营商”的护城河。这一路径的成败关键在于技术商业化能力与政策窗口期的匹配度，以及对地铁密集人群商机的有效利用。