根据中物研协发布的数据，去年以来，全国超过100个小区实现了物业费下调，降费幅度在20%-35%之间。然而，在率先实现小区物业降费的城市重庆，近期却出现了新的情况——至少有10家物业公司宣布撤场不干了。
综合这些物业公司发布的撤场公告，退出服务的原因包括物业费降费谈判破裂、物业费收缴率持续低迷等。不止是重庆，近期在杭州、鄂州等城市也出现了头部物管公司主动退出个别小区物业服务的情况。物业行业资深人士表示，在人工成本攀升、设备老化及政策调控等多重压力下，头部物业公司多数选择放弃内卷式竞争，主动退出低效项目，从追求“规模扩张”转向“质量深耕”。
去年开始，重庆有不少住宅小区都开始与物业公司谈“降费”问题，最终成功将物业费降了下来。不过，最近事情风向又有变——重庆至少已有十个住宅小区的物业公司宣布主动退出物业服务，直接撤场不干了。
例如，重庆加州物业服务有限公司发布公告，宣布将于8月31日退出中渝春华秋实小区二期的物业服务。该公司称，服务该小区已经10年有余，但由于业主大会表决通过的物业费调整方案导致运营成本大幅上涨，无法接受如此大幅降费，因此决定撤场。重庆凯美物业管理公司也于近期发布了“撤场告业主书”，宣布将从8月1日起退出“居然雅素里”小区的物业管理工作，原因是小区业主长期拖欠物业费，导致物业管理无法维持正常运营和服务开支。此外，中铁建物业管理有限公司也发布公告称，决定于8月15日终止在巴南中铁建花语佰骊小区的物业服务，自进驻提供服务之日起一直处于收不抵支状态，并在2024年下半年开始亏损进一步扩大。
除了上述小区，近期将遭遇物管公司撤场的住宅项目还有锦绣江南小区、御景国际小区、龙兴未来城市小区、悦江山灏境小区、恒春凤凰城小区、两江溪岸云蔚小区等。从各家物业公司发布的撤场公告来看，退出服务的原因集中于物业续签降费问题没谈拢、物业费收缴率过低等，也有物业公司称退出原因是其工作遭到了业委会的刁难。
类似的事情也出现在了新一线城市杭州。位于杭州大江东的住宅小区万固珺府，在2020年销售摇号时，中签率只有7%，曾是许多购房人抢都抢不到的“地铁红盘”。然而今年6月30日晚24时，该小区的物管公司——杭州滨江物业管理有限公司正式退出服务。在滨江物业退出之际，该小区的业委会还没有找到合适的物业公司正式接手。6月27日，万固珺府小区业委会发布公告称，为了不让小区在滨江物业退出之后无物业服务，已从街道推荐两家的小区应急托管物业中，确定由杭州磐石物业服务有限公司进行应急托管。
为什么滨江物业选择退出万固珺府的服务？其实也是因为物业降费最终没谈拢。2024年12月，万固珺府成立了业主委员会，其后业委会便与滨江物业就续聘合同展开谈判，要求滨江物业将物业费从2.8元/平方米/月降至2.2元/平方米/月。2025年4月13日，滨江物业发函称：“对于小区业主委员会提出的物业费必须降价的要求，未达成一致，经综合考量决定不参加小区续聘事宜。”滨江物业方面相关人士表示，万固珺府项目体量不大，本身就处于保本状态，现在业委会要降低物业费到2.2元/平方米/月，对于物业公司来说，要么降低品质，要么项目就会面临亏损，哪一项都不符合公司的要求。
中指数据显示，截至2024年12月，全国重点二十城物业服务均价为2.72元/平方米/月，而杭州作为准一线城市，以2.98元/平方米/月的价格紧跟上海（3.51元/平方米/月），物业费水平靠前。头部物业公司撤场并非个例，近日，中海物业也向鄂州双创之星小区发出撤场公告信，表示公司将于8月31日正式退出项目、结束服务，原因为小区入住率较低，欠缴物业服务费户数比例高，累计拖欠物业费近60万元，项目长期亏损。
近年来，物业公司营收增速普遍放缓，摒弃过去摊大饼式扩张、减少“内卷式”竞争成为行业主流选择。一家重庆头部物业企业内部人士表示，整体来看，成本上涨压力在全行业普遍存在，运营成本增加源于多个因素，包括人力成本持续攀升，维护维修成本增加，比如公共设施设备老化导致的维修频次增多，以及零配件、耗材、能源等价格普遍上涨，还有合规性支出增加，比如消防安全改造、垃圾分类处理等政策合规投入持续上涨。
从去年开始，已经有多家头部物业企业宣布退出低质低效项目，比如万物云2024年全年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元；世茂服务退出6090万平方米；彩生活终止合约面积5860.8万平方米；中海物业退盘4450万平方米。此外，2024年，重庆、银川、武汉、青岛等城市相继公布了新的物业服务收费管理办法，其中，重庆电梯住宅分为四个收费标准，最高为1.9元/平方米/月，这一价格低于大多数新小区的现行收费标准，因而引发了广大业主呼吁要求降低物业费，随后，“物业降费潮”在多个城市蔓延开来，不少小区的业主和物业就物业费降价事宜开始进行协商。
在这波降费潮中，有一些小型物业公司为了“拉生意”选择了主动降低物业费，甚至有物业公司宣布“0物业费”，希望借此提升竞标成功率。但是也有很多头部物业公司希望聚焦于品质服务赛道，因此直接选择了退出竞争。一位业内人士称，对于不少头部物业公司来说，与其在低效住宅项目中“内卷”，不如将更多精力投入到拓展优质赛道的优质客户，比如公建、景区、写字楼等项目的物业服务。中海物业就宣布将在学校、医院赛道持续发力，2024年在管数量分别超过95个、50个；招商积余则宣布聚焦医院、交通、IFM等业态，新签合同额分别同比提升95%、46%、11%；融创服务在高端住宅发力，新增饱和收入超过9000万元。对于很多头部物企来说，当房地产黄金时代落幕，物业企业如同大象转身，必须从追逐管理面积的“量变”，转向深耕服务价值的“质变”，才能生存下来。