原标题：三月起房贷利率二选一？到底该怎么选？

来源：三联生活周刊

文|谢九

从3月1日开始，有商业住房贷款的人必须做一道选择题，是将自己的房贷利率转换成LPR，还是选择固定利率？按照央行的要求，这道选择题要在8月31日之前完成，而且选择机会只有一次，这次选好之后，在以后整个贷款周期内都不能再调整。

估计很多人对这道题目都是一头雾水——到底什么是LPR？为什么已经买房的人还要再改利率？到底应该怎么选择？

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首先来看看什么是LPR。很多人对这个概念不清楚，这并不奇怪，LPR在我国金融市场虽然已经诞生了5年多时间，但真正被推上前台，大概只有半年时间。所谓LPR（Loan Prime Rate），是指贷款市场报价利率，是央行为了利率市场化改革而推出的一个重要工具。

过去几年，我国一直在推进利率市场化改革，表面上来看，存贷款利率的上下限都已经取消，利率的市场化程度已经很高。但实际上，很多商业银行都有一个贷款利率隐性下限的潜规则，也就是以央行的基准利率为锚，设定一个最低折扣，比如说9折，这样使得利率的实际市场化程度远远不够，央行降低实体经济融资成本的货币政策也由此受阻，所以，长期以来我国中小企业融资难和融资贵的问题难以解决，很大程度上也和此有关。

在央行看来，过去商业银行以央行的贷款基准利率为锚，导致利率市场化程度不够，如果通过LPR推行更彻底的利率市场化改革，打破贷款利率隐性下限，疏通货币政策传导，我国的实际利率还有进一步下降的空间。去年8月份，央行宣布“为深化利率市场化改革，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，中国人民银行决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。”LPR由此从边缘角色登上了舞台中央。

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那么，LPR具体怎么操作定价呢？由全国18家银行在每月20日，向全国银行间同业拆借中心报价，这18家银行包括全国性银行、城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行等，报价按照央行的中期借贷便利利率（MLF，也就是市场俗称的麻辣粉）加点形成的方式，而不再以央行贷款基准利率为参照，这就是使得贷款市场利率更加市场化。LPR形成机制改革之后，从去年8月20日到今年2月20日，一共实施了7次报价，一年期LPR利率从4.31%下降到了4.05%，5年期以上从4.85%下降到了4.75%。未来央行的贷款基准利率将逐渐退出，贷款利率的定价权全面转移到LPR，交给市场来决定。

在LPR隆重登场之后，新发的贷款已经有90%按照LPR而不是基准利率来定价，所以，央行开始着手推动存量贷款的定价转换，这也就是为什么央行要求有个人房贷的业主开始做选择题的原因，对于商业性住房贷款，要么将利率定价基准转为LPR，要么选择固定利率，公积金贷款用户不在此列。

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那么，具体如何向LPR转换呢？按照央行的说法，“同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值”。目前房贷对应的是5年期以上的LPR，去年12月的利率是4.8%，每个商业贷款用户转换之后的新利率，也就是根据当时和商业银行签订的贷款利率，然后在4.8%的基础上加减一定比例。假如之前和银行签订的是基准利率（4.9%）的1.1倍，也就是5.39%，转换之后就变成LPR+0.59%。

对于转换成LPR，有很多人担心的一个问题是，如果之前我的贷款利率是享受折扣的，转换成LPR之后是否就没有优惠了？其实不是，假如之前和银行签订的是基准利率（4.9%）的8折，也就是3.92%，那么转换之后就变成LPR-0.88%。也就是说，如果之前房贷利率上浮，那么转换之后就会在LPR基础上加上一定点数，如果之前房贷利率有折扣，转换之后就变成LPR减去一定点数。

具体的加（减）点数字其实是一个倒推演算过程，如果贷款用户觉得有些复杂，其实也不用太关心，因为这个数字主要是由银行来确定，以便以后给你的贷款重新定价，加（减）点数字一旦确定之后，在剩余合同期内都保持不变。

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对于贷款用户而言，最值得关心的问题应该是，到底要不要转成LPR，还是选择固定利率？这才是这次利率转换当中最核心的问题。

一个最基本的判断标准就是，如果你预期未来LPR利率会下降，那么就应该选择转成LPR，因为将来你的贷款利率会跟随LPR变动，LPR下降，你的还贷也会随之下降。反之，如果你预期未来LPR会上升，那么就应该选择固定利率，也就是在剩余合同期内保持现有利率固定不变。因为如果转换成LPR，如果未来利率上升，你的还贷额也会随之上升，而选择固定利率，则可以规避利率上升的风险。

所以，央行这道选择题到底应该怎么做，最关键的判断依据就是，未来LPR的利率到底是上升还是下降？

如果从短期来看，LPR下降的概率显然更大。因为当前我国经济稳增长的压力较大，央行推出LPR的初衷，主要就是为了打破商业银行的贷款隐性下限，解决实体经济融资难和融资贵的问题，所以，从去年8月份推出LPR改革至今，LPR利率保持了下降的趋势。所以，如果你预期将来LPR利率下降是大概率事件，那么选择转换成LPR而不是固定利率，显然对自己更加有利。

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不过，房贷周期通常都长达二三十年，即使在短期之内能够预见到LPR利率会下降，但是从更长期来看，LPR的走势如何，不确定性还是很大。虽然短期之内中国经济加息的可能性并不大，但在更遥远的未来，如果中国经济出现比较严重的通货膨胀，加息的可能性还是会存在的。一旦开始加息，那么转换成LPR的贷款用户就得承受更高的还款，选择固定利率的就不用。

对于大多数普通民众而言，要判断未来2、30年之内中国加息还是降息还是一件太专业和太困难的事情，到底是转换成LPR还是固定利率，还可以有另外一种选择思路，那就是你对未来的不确定性有多么厌恶。如果你觉得当前的房贷还款没有太大压力，同时又担心未来利率上行带来房贷上升，甚至可能使家庭的财务风险超出控制，那么，固定利率也是一个不错的选择，或许会让你错失利率下行的收益，但同时也帮你消除了未来几十年财务上的不确定性风险。