当前，大城市建设用地中，集体用地与国有用地基本上“对半开”。过去，囿于“房地产化”、侵害农民利益等顾虑，集体土地入市踌躇不前。集体建设用地建租赁住房、企业和村集体（村民）合作持有、长期经营，完全可避免上述顾虑，还能保障并赋予农民分享城市化红利的诉求。更重要的是，这一供给端改革大幅降低租赁成本。

其次，楼市源头被控制住，即地价难以上涨，新市民需求导向土地供应。接下来，就是革新住房供应体系。目前，不仅新地配建（或自持）租赁住房“常态化”，存量用地盘活并建设租赁住房也已“常态化”并大规模地展开，“以租为主”、“租售并举”、“先租后买”的住房供应新体系正在形成。围绕“租售并举”的住房新制度，不仅是长效机制的重要内容，更是堪比1998年“房改”的重大制度创新。

租赁崛起，会分流需求但不会明显冲击房价而导致危机，因为租房和买房是两个群体，前者是新市民，后者是中高收入者。

重要的是，租赁崛起了，并建立起“先租后买”的消费模式，很多人甚至长期租房，过去由旺盛需求推动房价上涨、上涨预期拉动投资投机，就会慢慢退潮，“灰犀牛”风险渐进疏解。

租赁能让新市民、无房户在城市“安顿”下来（非漂泊），但其解决的只是基本需求，想要更好的居住环境、更大的空间，更优质的服务，就得努力工作、好好赚钱，以后到市场或租或买。在我国，但凡要在城市长期居住，也即“扎根”城市，没有谁不想买房，何况我国安居乐业、结婚买房、为后代留家产的传统很重。

因此，租住3-5年后，很大一部分人群要去买房，但也不是“一窝蜂”涌入市场。这种有效需求，不仅确保楼市不会因需求断档、调控打压而大幅度下滑，还能确保以有效需求逐渐代替无效的投资投机需求，这是我国楼市“软着陆”的优选。

因此，共有产权住房也是住房供应新体系的重要内容。近期，京沪大规模启动的共有产权住房模式，目前已经扩展到深圳、厦门、福州、海南等地以及雄安新区，未来也必将扩展到全国。

综上，探索多年、因内涵和外延宽泛而一直模糊的房地产长效机制，近期逐渐清晰起来。

（作者单位：深圳市房地产研究中心）