周雅婷进一步称，综合来看，“55%的拿房成本占比”和“百间65%的入住率”是盈利的临界点。这样的利润结构意味着长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业，对于已经进场和试图进场的玩家来说，这是个有门槛的行业，无论是资源获取端还是运营管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图赔本出场。

红璞公寓总经理兼集团副总裁甘伟也向记者表示，对于集中式公寓来说，可以说是重资产运营，需要改造整栋楼，前期投入高；另外，回收周期长，“我们测算回收周期一般在4年至4年半时间”。

安心公寓CFO 吴明峰也表示，安心运营集中式长租公寓，但客户群体定位为B端，在现金流和盈利方面稍有优势，但基本需要两年半到三年的回收期。

股权融资助力规模扩张

不过，多数业内人士也都认为，前期盈利难是共性问题，但随着行业规模的扩大，后期盈利空间就会越来越大。

据周雅婷测算，我国目前品牌公寓的数量不到200万间，占整体租赁市场的比重约为2%，集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2万-3万间之间，分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。未来品牌公寓如果能达到10%的市场占有率，整体的公寓数量将达到1060万间，其中，排名第一的品牌公寓管理公司将会管理超过100万间。

但规模扩张，助力来自资本，才能实现加杠杆运营。在这一方面，大型开发商更有优势，因其在资本市场评级高，融资成本更低。不过，对于创业型品牌公寓企业来说，股权融资也会加快这一市场的扩张速度。

对此，周雅婷表示，长租公寓是资金和资源双密集型的行业，由于债权融资操作空间太小，使得在抢占市场份额的竞速赛跑中借助股权融资的力量变得十分必要。

事实上，这几年，长租公寓吸引了很多人的眼光，也有不少资金进来，但未来资金进场则趋于谨慎。

周雅婷称，创业型的长租公寓公司在私募PE市场几乎每年都进行1轮-2轮股权融资。在目前定增受限、债务成本居高不下的市场环境下，即使背靠拥有A股上市公司平台的长租公寓公司在发展业务时也将目光投向了股权融资市场，试图借力股权融资加速业务发展。可以预见，未来长租公寓领域将会更倚重股权融资发展。

■本报记者 王丽新