紧随其后，澳大利亚的嘉民集团、美国的厚朴基金、荷兰的汇盈资本、香港的RRJ以及新加坡淡马锡控股同样对中国的物流地产进行了大量投资。

国内的金融机构也不甘落后。中国平安旗下的深圳平安不动产工业物流有限公司（以下简称平安不动产）一直在加紧布局物流地产，除了以碧桂园第二大股东的身份支持碧桂园购买中集地产25%的股份外，还投资了济南安华仓储、贵州平华仓储等28个仓储企业，并自建了成都空港及上海临港冷库等30个园区，总面积达400万平方米。

然而，除了普洛斯GLP、AMB安博等少数企业具有较为成熟的产品外，服务于伊藤忠和顶新集团的宇培集团、服务于京东集团的易商集团和服务于凡客的百利威等本土物流地产商在产品服务定位和持续盈利上凸显短板，多数物流地产企业依旧在苦苦探索盈利模式。

目前，全国有近80%的物流园区依然处于亏损性运营甚至闲置状态，造成这一现状的原因就是，这些园区在成立之初并未考虑产业链的生态，只是简单的“圈地运动”。只有预先设计好“土地溢价”，再基于产业链生态规划好“规模溢价”和“范围溢价”，并在两个溢价基础上实现“增值服务溢价”，才能让物流地产真正实现可持续快速增长。

（作者为清华大学互联网产业研究院副院长、工业工程系博士生导师）