两年前，碧桂园公告清仓长鑫科技，套现20亿元。两年后，长鑫科技更新招股书，市场预估IPO市值达到2万亿。碧桂园错过了这个科创板新龙头的上市盛宴，按当初持有的股权计算，“损失”了300亿。如果再加上之前卖出的其他项目，碧桂园创投错失的可能不止几百亿。
想象一下，如果没有暴雷，碧桂园如今该是多牛的投资人。长鑫科技是当前最炙手可热的AI股、存储芯片领域的国家级战略龙头，可以说是中国的三星或SK海力士，前途远大。一边是合肥国资长期陪跑，收获满满；另一边是碧桂园创投提早卖出，遗憾离场。这中间隔着的是房地产持续五年的大调整，让地产商手头的一切资产都因为急于变现打了折。再厉害的操盘手也经不起时代的碾压。地产股权投资的黄金时代早已落幕。
时间倒回2019年1月，碧桂园成立了创投部门，由杨惠妍负责统筹，级别很高。彼时的杨家父女手握千亿现金，意气风发，将地产赚来的钱撒向半导体、新能源、机器人等领域，意图编织一张“地产+科技”的转型大网。他们的眼光不可谓不长远。从芯片到火箭，从贝壳到字节跳动，从机器人到遇见小面，碧桂园的资本触角极其广阔。成立仅三年就投了超过90家企业，包括10个IPO和26家独角兽，硬科技领域的投资金额占比高达52%。
2021年9月，碧桂园在长鑫科技C轮融资中强势入局，拿下1.56%的股份。但命运弄人，地产行业跌落，碧桂园也未能幸免。债务危机压顶之际，创投板块沦为“资产变现池”，所有投资都必须为生存让路，不少标的都被匆忙卖出。如今，长鑫科技剑指科创板史上第二大IPO，碧桂园已完美错过。这不是孤例。碧桂园曾投中比亚迪半导体、贝壳找房、蓝箭航天等明星项目，但大多未能吃到最肥美的那段增长。每一次出售都在映照同一个残酷现实：地产母体的坍塌，让所有长期主义叙事戛然而止。
万科也有类似的故事。在黄金时代，万科曾四处出击，拿下多个股权投资项目，比如养猪的环山集团，最近刚刚挂牌，底价32.7亿。也是等不到高位套现了。而万科投资最大的一笔是普洛斯。2017年7月，郁亮刚接棒王石成为董事长，万科便牵头厚朴、高瓴、中银投等财团，以790亿元私有化新加坡物流巨头普洛斯。万科出资约169亿元，拿下21.4%股权，成为第一大股东。那是万科“去地产化”的野心宣言，是向物流地产、轻资产运营转型的关键落子。
最近市场传闻，普洛斯最快可能在二季度赴港IPO，2026年内完成上市，目标估值区间约为200亿至300亿美元。按200亿美元估算，万科持有的股权价值约42.8亿美元（折合人民币约290亿）。而当前万科A股市值仅450亿，这笔“隐藏资产”的价值显得尤为突出。2024年开始，万科传出要卖普洛斯，但目前仍未成行。如果普洛斯能顺利上市，对万科而言是一个不错的利好。但是万科估计很难等到普洛斯上市并解禁的那一天。这不是管理的失败，而是周期的碾压。当“高周转、高杠杆、高负债”的地产模式走到尽头，所有依附其上的投资布局都失去了根基。
碧桂园和万科只是房企CVC的典型案例。在行业黄金期，房企通过CVC广泛布局科技、消费、养老等赛道，寻求第二增长曲线。保利、龙湖、华润、越秀、星河等地产商纷纷入局。那是地产销售暴涨的资金溢出效应，大量的多余的钱总是要流向高收益的领域。他们也曾投中多个明星项目，如保利资本对滴滴和商汤科技的投资，均获得了数倍回报。可惜好景不长。随着地产逐渐暴雷，民营房企多受牵连，创投板块被迫退出，不时扮演着资金援助者的角色。这是一场资金和时间的错配。
地产行业的资金本质上来自预售制下的居民储蓄、银行信贷、高周转滚动的现金池。这些钱的属性是“短钱”，时刻面临赎回压力。而硬科技和基础设施投资需要的是“长钱”——社保基金、主权财富基金那种可以锁定十年不问回报的耐心资本。中国缺乏这样的资本供给。所以房企顶了上来，但他们没能坚持到底。碧桂园创投的团队不可谓不精锐。2019年进场，三年投出90多个项目，踩中了芯片、商业航天、新消费几乎所有风口。他们投长鑫科技时，国产替代的故事才刚刚开场；他们押注蓝箭航天，马斯克的星舰还在地面爆炸。这种前瞻性放在任何一个VC/PE机构都够吹十年。
万科在物流领域的眼光也很精准，普洛斯是全球最顶级的物流玩家，在2017年就看到了全球供应链大迁移的趋势，也是极具超前意识。然而在主业崩塌时，所有非核心资产都被摆上了货架。当初种下希望的人注定等不到收获的季节。如今的地产CVC基本已经收束到几个国资身上，如保利、越秀、华润等几家，并且他们几乎只围绕自身产业链谨慎投资，繁华不再。这是房企投资版图的大撤退，也是一个时代的大撤退。当“活下去”成为首要目标，所有关于转型、关于投资的宏大叙事都飘落在了风中。
2017年，郁亮说“万科要对普洛斯做财务投资，看好其前景与团队”。2024年，普洛斯成了万科急切想套现的资产。2021年，碧桂园创投在投资界声名鹊起，被视为地产系CVC的标杆。2024年，它成了“卖在黎明前”的悲情案例。这是一群中国最聪明、信息最灵通、资源最充沛的顶级玩家，却在周期面前输掉了本来能赢的局。长鑫科技的IPO钟声即将敲响，普洛斯的上市之路渐近。那些本该属于碧桂园、万科的百亿增值如今只能拱手让人。它们的退出为国资、其他资本让出了位置。更多的房企连“退出”的资格都没有。在真正的绝境面前，“卖在黎明前”都算一种幸运——起码还有东西可卖。房地产行业深度调整的代价远不止房价下跌和项目烂尾。它还吞噬了一代房企资本布局的未来——那些本该在半导体、商业航天开花结果的投资，却在行业寒冬中被迫提前收割。历史不会假设。今天的碧桂园和万科仍在债务困局中挣扎求生，对他们而言，卖掉资产活下去比感叹少赚了多少更有意义。