年前，一线城市的北京调整了房地产政策，放松了限购，调整了二套房的利率。

当然，这个调整的最大亮点绝不是限购放松了，因为大家都知道现在买不买房跟限不限购没有任何关系，大家不买房不是因为有限购，这是现在一个简单的常识。

北京调整的最大亮点是在房贷利率上不再区分首套二套。

在调控最严的时候，首套二套的首付比例和利率差别非常大。首套首付比例是35%，二套最高首付比例80%，可能是全球房地产历史上最高的，二套的首付比例上浮20%，最高到5.88%。

这次调整之前，北京的首套房贷利率3.05%，二套还挺复杂的，五环以内的3.45%，五环以外的3.25%。如果是五环以内的话，首套和二套差40个基点。如果是五环以外的话，差20个基点。

你想想，我们今年央行降息才降了多少？LPR才降了10个基点。40个基点等于4次降息。

这次调整后，首套二套的利率一致了，等于给二套房的人降息20到40个基点。

所以这一下子等于房贷的负担一下下来了。比如你贷款200万的话，如果你是二套，这意味着你一下子省了多少钱？省了十多万，差不多有16万。这个完全是不一样的。但北京的首付比例首套是15%，二套为20%，仍然区分。

但是我认为这个调整仍然没有到位。在当前情况下，房贷政策根本没有必要刻意区分首套二套，如果真要区分，二套的首付比例和利率应该比第一套低才对。

从道理上讲，在房价上涨的情况下，通过区分套数的房贷政策对抑制房价过快上涨是有作用的。抑制炒房是没有任何问题的。但是现在房价在下跌，也不担心人炒房了，而且一线城市、热点城市，很多大城市最重要的需求是什么需求？是改善性需求，是第二套的需求。

既然我们现在是鼓励大家改善，为什么首付比例和利率要高呢？道理在哪里？

我一直主张，二套房贷利率不仅仅不应该比首套高，还应该比首套低。无论是首付比例还是利率都应该比首套要低。大家听清楚，为什么？能够买二套的人，能够改善的人，一般支付能力不错，他们的风险是最低的。

他有了第一套房，然后他去买第二套房，比那些现在才准备买第一套房的人支付能力要强。那我们现在鼓励改善，如果二套的首付比例和利率低，不就能起到鼓励作用吗？而且对银行并没有风险。

所以我们看到这之前，上海也好，深圳也好，已经调整了，现在北京跟上了。但是一线里边有个非常好玩的，广州现在还分首套、二套。我看了一下，全国还有差不多有10个左右的城市仍然分首套、二套，首套利率便宜，二套利率高。

我觉得赶快把首套、二套全部拉平。

因为既然未来的主要需求是改善，我们要体现改善，降低这些人的负担。

除了利率，还有一个首付比例也应该降低。现在其实很多地方的首付比例，首套二套也是一样的，但是还有很多城市还是分开的。首套比例是15%，二套20%。我觉得都应该拉平。为什么？你买二套不是去炒房，你买二套是改善，我们鼓励改善。你把首付比例弄那么高干什么？百分之十五跟百分之十在风险上有多大区别？没有多大区别。

但是如果你从百分之二十降到百分之十五的话，首付负担一下子降下来。本来他够不着的，降个百分之五的话，这个数量是比较大的。

说实话，在目前情况下，如果有人买房，你真的不要管首付比例多少，利率多少，有人贷款就是好事啊，中国老百姓的信用多高啊，很多房子烂尾了，大家都老老实实还房贷呢。所以有人担心中国会出现次贷，真的是杞人忧天。