深圳楼市迎来了新年首个观察窗口期。自2025年8月以来，深圳市龙华区民治街道鹏宸云筑西区地块的多栋房源陆续加推，刚需购房者陈磊在中介推荐下，趁元旦假期前往项目看房。

陈磊提到，他们的预算在500万元以内，之前主要关注龙华和宝安两大片区的新房，但一直没有找到合适的房源。去年2月差点买下龙华片区中洲迎玺82平方米的房源，当时总价约411万至457万元，折合单价约4.97万至5.57万元/平方米。但由于抢购人数太多，未能选到合适房源。

陈磊在福田梅林片区上班，爱人在南山科技园上班，双方都已缴满7年社保，在深圳买房不受限制。他认为龙华离南山、福田通勤近，产业成熟；而宝安沙井则单价更低，还有前海规划利好，500万元的预算与这两个片区的新房相对更适配。元旦当天，他的第一站选择了鹏宸云筑项目。

据项目置业顾问介绍，目前满足陈磊需求的是鹏宸云筑西地块7栋，总楼层为47层，3梯6户。一套中高楼层房源，面积约89平方米，原总价约555万元，折后总价约499.5万元，折合均价约5.6万元/平方米，首付约75万元，月供1.8万元。随后在中介推荐下，陈磊又对比了联发臻著雅居，两个项目相距约7公里。鹏宸云筑为在售期房，交房时间接近2027年底，而联发臻著雅居已接近现房，仅剩为数不多的几套尾房。从价格来看，联发臻著雅居91平方米三房两卫的中高楼层房源，总价约578万元，单价约6.35万元/平方米。

当日下午，陈磊还去了宝安沙井看了招商雍境二期、前海未来城以及福田上下沙片区的红树家邻小区二手房。他提到，之前高峰时红树家邻能卖到8万至9万元/平方米，目前55.7平方米的两房，总价不到350万元，折合均价约6.3万元/平方米。尽管地段不错，但还是不够住。

截至当日，陈磊仍未做出决策，多次表达了预算与需求的错位。他表示，500万元预算内，能买得起的大户型小区都相对偏远，如宝安沙井、龙华观澜等片区的新盘，自驾前往公司约需1小时；如果优先考虑地段，则只能牺牲居住面积，居住环境会相当拥挤。

可以说，陈磊的纠结正是深圳大批刚需群体的缩影。房价调整带来的购房窗口期与配套、通勤等实际需求的权衡，正成为影响他们决策的核心。

陈磊表示今年上半年会把买房的事敲定，他认为深圳楼市正在筑底。市场数据也与陈磊的感受相吻合。据深圳贝壳研究院统计，2025年深圳住宅供应量为36641套，同比下降34.6%。分区域来看，龙岗、宝安、龙华为住宅供应主力区域，三个区域占比达到六成。

贝壳研究院分析称，深圳新房供应节奏趋于理性，房企摒弃了此前集中推盘、冲高让利的策略，转而以均衡推售、精准定价适配不同客群，避免了市场因供需失衡出现大起大落；同时，高端改善与刚需产品的成交形成互补，结构性支撑下市场运行的稳定性进一步增强。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，深圳楼市典型的房价上升期为2015年至2021年，彼时是深圳补齐保障房短板、培育内需的关键时期。而深圳2019年开始启动补齐保障房短板、培育内需等相关工作，一般来说，保障房供需周期约3年，2022年大规模供应时恰逢楼市下行，形成供需双向冲击。

当前深圳楼市挤泡沫已近尾声，但内需培育尚处起步阶段，市场刚需、刚改力量不足，导致难以承接投资需求退潮的盘子，但高端需求又集中在部分明星项目上，这就是现阶段的一些困境。