林研看着手机里的房源信息，语气里满是庆幸。她原本急于购房，但亲身经历二手房房价下跌后，决定继续观望一段时间再做购房决策。
得益于2024年四季度以来的楼市政策刺激，2025年房地产市场在一季度迎来了“小阳春”行情，尤其是一线城市楼市出现了回暖迹象。然而，步入5月后，随着传统销售旺季热度逐渐褪去，楼市出现了新变化，房价再现下行风险。国家统计局最新数据显示，2025年6月，4个一线城市二手房价格环比下降0.7%，降幅与5月相同。具体到城市，北京环比下降1.0%、上海下降0.7%、广州下降0.7%、深圳下降0.5%。同比来看，4个一线城市二手房价格下降3.0%，降幅比5月扩大0.3个百分点。
去年就踏上漫漫看房路的林研，今年3月终于看中了北京东城区一套“老破小”，房东报价510万，让步10万，咬死“500万不能再低”，但林研只出490万。双方从白天谈判到深夜，谁也不愿意让步，最终以“再考虑考虑”收场。第二天一大早，中介来电告知房子492万成交了。林研一时间愣住了，觉得房东不讲信用，甚至想要找房东理论。然而，3个月后的6月份，同样的地段、同户型的房子挂牌价虽然还是510万，但中介打电话告诉她472万就可以拿下，房东诚意出售。林研笑着说：“原来被截胡也不是坏事，是老天在帮我止损20万！”
经过3月份被截胡，看到5、6月份二手房房价连续下跌后，林研表示自己暂时买房意愿没有那么强了，想再等等看。她担心“老破小”的房价会继续下跌。“中介一直在催我出价，但是我已经不想出价了，不想买了，如果非要我出价，最多不会超过450万。”
叶琪也是今年买房大军中的一员。她和男朋友打算今年结婚，想买一套既能当婚房又有学区的房子。从今年年初开始看房，看了不到3个月，就在5月份迅速定下了万寿路区域的一套学区房。可买房后看到近期楼市的房价走势，她开始内耗“是否决定太过草率”，担心买贵了。“其实可以先租房两三年，等准备要小孩的时候再买也不迟，到那时，房价、政策或许都会更明朗些。”叶琪满是担忧地说。
根据北京市住建委官网的统计数据，2025年1-6月北京全市二手房累计成交88677套，明显高于2024年同期。其中，6月二手房成交量为15139套，环比增长6.0%，同比增长1.0%。从事房地产行业20多年的房产博主虎哥指出，2025年楼市经历了3月“小阳春”后，楼市热度逐渐下降，整体成交量在3月、4月高位后，5月、6月出现了正常的下降，但上半年整体成交量仍处于近3年高位。“当前市场的症结在于买房人观望犹豫不敢入手，卖房人不甘降价觉得亏损，市场情绪稍显低迷，但市场整体平稳。”他认为北京房价长期仍具上涨趋势，当下的焦灼只是短期现象。
苏悦的卖房经历或许是众多卖房者的缩影。去年她挂牌出售北京东城区二环边的一套“老破小”，挂牌时信心满满，自恃学区优势能快速成交，结果现实却啪啪打脸。房子挂出4个月无人问津，中介天天劝她“割肉降价”。无奈之下，她向现实低头，将原800万的挂牌价调到750万，依旧无人问津；继续下调到730万，还是没人看；半年内降到700万，仍然无人问。今年3月，因有买家急需落户给孩子上学，房子最终以655万成交。通过这次卖房经历，她总结出经验：如果是真心卖房一定要吃透市场，如今已是买方市场，如果想快速把房子卖出去，就不能硬扛高价，一定要紧跟市场行情。
高旭正是苏悦口中那个一心想卖高价的业主。他位于北京回龙观板块的房子，今年年初以393万元挂牌出售，没想到不到两个月就在3月份以365万元成交。或许是成交太顺利，高旭心里犯起了嘀咕：同小区同户型的房子去年8月还卖了398万，自己这单足足少了33万。再加上3月份小区里房子卖得很快，他越想越觉得卖亏了，干脆毁约不卖了，赔了买家10万元违约金。可他没算到，楼市行情转瞬即逝。到了4月，市场热度已经开始出现降温趋势。无奈之下，高旭将房源从中介平台撤下重新挂牌。这次他做足了功课，直接将挂牌价降到了350万。果然，重新降价挂牌后，看房的人明显多了起来。挂牌不到50天，房子最终在7月初以331万再次成交。“说不后悔，那是假的，”高旭的语气里满是懊悔，“短短三个多月，算上违约金，足足少卖了44万！”
据在回龙观片区干了十多年的房产中介王东介绍，相比于3、4月份，近期二手房成交节奏明显放缓，尤其是房龄超20年的步梯“老破小”，挂牌量持续增加但需求却越来越少，业主为了尽快出手只能降价抛售。而带电梯的次新房则好卖得多，房价降幅也远小于“老破小”房源。他直言高旭的那套房子，实际上楼层在中高层，装修也一般，在2、3月份时，该小区的挂牌房源并不多，那个时候需求反而比较多，所以很快能够出手，而且价格相对来说也属于高价了，但是高旭太“贪”了。“4、5月份该小区挂牌房源增多，他的房子各方面都不具备优势，客户当然不愿意看了，要想卖出去就只剩降价一条路。”
不仅北京二手房市场呈现出这种现象，上海二手房市场也同样如此，那些兼具楼层好、户型正、性价比高的优质房源，依然能在市场中脱颖而出。上海杨浦区的资深中介老李说，过去以改善型客户为主的市场，如今更多被务实的年轻人填补上来——尤其是95后，他们不是冲着面积和地段去的，而是更看重房屋品质和租售比。他接触过不少95后客户，工作几年后收入趋于稳定，不想再把钱扔进看不见未来的租金里。他们通常挑选总价在300万元左右的优质二手房房源，首付门槛不高，利率也低，房贷压力相对可控。
而另一个不容忽视的变化，是“今年越来越多的人开始‘反向改善’。”据老李陈述，他手里的几个客户，接连做出同样的选择：从大房子换到小房子，从主城区搬往郊区。这是他十多年从业生涯里，第一次这么频繁地看到客户主动“减配”。一位上市车企员工被裁员后，将市区600万的房子置换为郊区300万的小户型，用剩余资金为养老做准备。另一位互联网大厂程序员，曾住着总价2800万的四居室，却因高额房贷和长期高压工作拖垮身体，最终将房子换成1500万元的三居室。“背着房贷的日子像扛着巨石，实在太沉了，扛不动。”这位程序员感慨道。
楼市潮水的转向背后，是人们对风险承受力的集体重新审视。随着收入预期走低、生活成本攀升，大家对房产的风险敞口愈发谨慎，“主动降低杠杆、减少负债”成为普遍选择。这种转变不仅是资产配置的调整，更折射出人们对生活平衡的重新考量。上海中原地产市场分析师卢文曦指出：“当前北上广深等城市二手房挂牌量显著增加，‘以价换量’已成为市场常态。尽管6月份上海二手房价格环比下降0.7%，但市场成交量保持活跃，楼市止跌回稳的趋势是不变的。”
这一判断在房产中介老李处得到印证。他观察到，虽然近期二手房成交节奏略有放缓，但对他所在的门店及他个人业务并未产生明显影响。近两个月经他手成交的房源价格保持稳定，波动幅度较小，成交量也未明显减少。据上海市房地产交易中心最新披露的数据，2025年上半年上海二手房累计成交11.6万套，较去年同期增长24%，创下自2022年以来最高纪录。从月度趋势看，传统淡季未现疲态，3月单月成交量达到2.67万套，为2021年3月以来峰值，5-6月热度稍有下降，但单月成交均稳定在1.5万套以上荣枯线。
在北京、上海全面取消楼市限购的可能性极小。58安居客研究院院长张波也持相同观点。他指出，上海5、6月二手房价格之所以下降，主要是因为同一小区成交房源往往集中于低价挂牌房源上，但成交量并未随之缩减。针对市场关注的北上深是否会全面取消限购的问题，张波明确表示北京、上海二手房市场交易活跃且整体平稳，全面取消限购的可能性极小，政策调整更可能集中于库存高、去化难的外围区域，采取定向放松措施。
6月13日的国常会提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”后，楼市政策走向成为人们关注焦点。广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析，未来的政策关键在于存量政策的落地成效。当前重点在于推进诸如城中村改造、存量房收储等措施，若能顺利实施，将为市场注入关键动力。与此同时，对于市场期盼的北上深全面取消限购，他同样认为概率极低：“当前放开限购主要是允许多套房购买，但当下楼市投资情绪低迷，政策刺激效果有限。”