最近大家可能都在关注楼市是否回暖的问题。国家统计局的数据在一定程度上反映了市场的热度。自去年10月以来，上海二手房价格指数由负转正，并连续四个月上涨，今年1月累计涨幅显著。

具体来看，不同面积段的成交情况出现了分化。特别是上海“1118”新政于12月1日落地后，取消了普通住宅界定，当月144平方米以上的二手房价格明显上涨。进入2025年，市场上也有不少声音表示大户型房源变得更好卖。

近期数据显示，144平方米以上房源的成交确实有所提高，尤其是内环内的表现尤为突出。上海从2014年底推出《关于调整本市普通住房标准的通知》，当时普通和非普通住宅的划分线为140平方米，这一标准执行了十年。直到2023年底，建筑面积标准才略微提高到144平方米。结合近年的成交数据，144平方米以上房源在全市成交中占比约为5%，相当于每成交100套房中有5套是144平方米以上。

分区域来看，内环内成交最多，从去年10月不到10%提升至新政落地当月近15%，这两个月稳定在10%以上。外环外因供给量大、总价较低，表现略好于内中环和中外环。黄浦区势头最猛，1月份的成交占比全市领先。浦西方面，长宁、静安和徐汇也是144平方米以上房源的主要成交区。外环外以青浦和松江为主，这些地区盛产大户型。

具体到各个板块，去年144平方米以上成交房源分布较为分散，代表性的有市区成熟的徐汇徐家汇和普陀长寿路，以及老牌富人区如浦东花木和杨浦新江湾城。长宁古北和闵行古美以外销房为主，户型多为144平方米以上的大两房和180平方米以上的大三房。郊区如徐泾、嘉定新城和安亭等天然存在大量大面积户型。今年前两个月，热卖板块发生变化，奉贤南桥、松江新城、中山公园、上大和浦江等板块表现良好。成交小区多为知名开发商的品牌项目，如仁恒、瑞虹新城、滨江花园和星河湾等。

中介表示，“1118”新政尽管刚推出三个月，但刺激力度不可小觑，取消普通住宅标准叠加满二政策，使这些房源可以少缴高额税费。此外，144平方米以上房源供应稀缺，2022年至2024年二手房市场以144平方米以下户型为主，占比长期维持在94%左右。新房市场同样如此，2020年至2024年全上海新房供应超过32万套，但150平方米以上的户型仅占7.5%。

大面积房源的房价表现更为坚挺。根据官方统计数据，90平方米以下的房源受老破小影响跌幅较大，而144平方米以上的大户型新房更保值，二手更抗跌。新房定价策略也在转变，许多新盘的大户型单价高于小户型，开盘时往往先被抢完。

目前上海市场由改善群体主导，对大户型需求日益增加。曾经流行的小三房无法满足真实居住需求，而144平方米的户型实用性更强。刚改型三房和150到180平方米的四房产品越来越受欢迎。豪宅盘也是如此，越大越贵的房子比往年更好卖。去年滨江凯旋门三期开盘，总价1.1亿元的“顶复楼王”直接开场就被抢走。

上海楼市一直是全国的风向标。去年12月至今年2月，144平方米以上的产品挂牌和成交量都有所上升。整个市场上，不论是二手房还是新房，大户型都在抢占小户型的市场份额。对开发商而言，土拍和新房限制减少是一件好事，可以根据地段和市场需求灵活开发更多面积段的产品。政策和市场的双重推动下，购房者对户型和面积的选择有了更多期待，居住条件有望得到改善。接下来三月的小阳春数据可能会有所不同。