2025年中央一号文件发布，明确规定了红线与禁区：“不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。”这与今年1月自然资源部、农业农村部印发的通知相一致。两部门当时发文要求：严禁违法违规买卖宅基地和违规搞合作建房；严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房；不得以所谓的“特殊资格权”、村民决议等变相给回乡退休干部等非农村集体经济组织成员分配宅基地建房。

中国农业大学农业与农村法制研究中心主任任大鹏表示，城镇居民、退休干部等都不具有农村集体经济组织成员身份，取得宅基地于法无据。这一规定旨在保护耕地资源和农民的根本权益。

根据土地管理法等法律规定，宅基地的所有权归农民集体，符合条件的农村居民作为集体经济组织成员，可以以户为单位依法申请取得农村集体土地建住宅。申请取得农村宅基地使用权需要具备以下要素：一是申请人必须是农村居民，二是必须以户为单位申请，三是要符合法定程序。因此，城镇居民和退休干部不具有农村集体经济组织成员身份，不能到农村申请取得农民宅基地。农村房屋的所有权与宅基地使用权具有不可分割的关系，按照宅基地确权登记的“房地一体”原则，城镇居民到农村购房必然要以取得宅基地使用权为前提，而这是法律不允许的。

实践中确实存在农村宅基地私下买卖的现象，但依据法律和政策规定，农村宅基地的资格权主体只限于农村集体经济组织成员。集体经济组织以外的人购买农村宅基地，其行为应属无效。

中央一号文件的规定旨在保障公平与保护农民利益。城镇居民到农村购房购宅基地或者退休干部到农村建房，会挤压有限的农村集体建设用地资源，甚至挤占农用地，威胁耕地红线。此外，非农村集体经济组织成员取得宅基地，会损害农村集体经济组织成员的法定权利，导致不公平现象。

对于退休干部返乡置产的问题，任大鹏表示，中央政策和相关法律鼓励各类人才服务乡村振兴。地方政府应当支持和引导各类人才服务乡村振兴，乡镇、村集体也应当为返乡入乡人员提供必要的生产生活服务和相关福利待遇。然而，支持人才返乡与允许其在农村购房和购买农民宅基地是两个不同的概念。对人才的支持方式有多种形式，例如租住农民的闲置住宅同样可以解决其必需的生活条件。

如果允许农村房屋和宅基地自由交易，会损害农村集体经济组织及其成员的权利，损害相关法律的权威性。中央一号文件针对性地禁止城镇居民到农村购房、购宅基地和退休干部到农村占地建房，更具政策导向性和权威性，有助于深化农村土地制度改革，赋予农民更加充分的财产权益。

关于盘活宅基地等农村闲置资源的问题，各地在试点过程中有很多创新和探索。根据中央要求，闲置宅基地及其他资源的盘活利用，必须符合相关法律的规定，切实做到改革于法有据。年轻人返乡创业对于乡村产业发展和文化繁荣具有重要意义，各地应当采取多种激励措施引导城市人才下乡，推动专业人才服务乡村。有条件的地方可以为新农人购房或租住农民房屋给予补贴，但不应当允许通过购买农村宅基地和农民住宅的方式解决生活条件。留住人才更重要的是提供就业和发展机会，而不是突破法律和政策的边界。