北京楼市新变化：咨询量明显增加，“以价换量”迹象明显

近期，北京房地产市场在一系列重要政策影响下，其交易状况备受瞩目。5月19日实地探访显示，尽管房屋成交量并未显著增长，中介反馈的咨询量却有上升趋势，市场正展现出明显的探底迹象。

目前，二手房挂售数量维持高位，以南五环外的一个大型成熟社区为例，当前月均成交8至10套，约为2018至2019年高峰期的一半。尽管成交量有所回升，但该区域房价相比第一季度普遍下滑了5%至10%。有中介透露，近期成交的几套房产多为长期观望的买家决定入手，他们认为当前政策频出且价格已达到心理预期。

在市中心区域，尤其是学区房，降价现象尤为突出，不乏降价百万元以上的房源。尽管近段时间成交略有增加，但增幅并不显著，主要购买群体为换房的客户。市场整体呈现以降价促进交易的态势。

从房源供应角度看，北京二手房在线挂牌量高达16万余套，保持高位运行，较月初变化不大。数据显示，4月份一线城市二手住宅售价继续环比下降，其中北京市场的表现反映了需求端的谨慎情绪。

值得注意的是，商住两用房价格大幅回调，普遍跌幅达50%至70%，预示着未来降价空间有限。

新房市场方面，北京地区项目成交情况差异较大，部分接近清盘的项目采取降价促销策略，如大兴星光城通过特价房快速去库存。与之相对，改善型住房项目更受关注，尤其是在新政背景下，五环外的高品质改善房源吸引了大量高净值家庭的兴趣。

为提振购房信心，个人住房公积金贷款利率已实施下调，不过其他相关政策措施的全面落地尚需时日。具体而言，对于已发放的公积金贷款，新利率标准将于2025年起执行；而对于新申请或已受理未放款的贷款，则直接执行新利率，此举将减轻贷款者的月供负担。

此外，北京家庭购买第三套住房的贷款条件也有所放宽，可按二套房贷款利率执行，这进一步体现了政策调整对市场需求的响应。同时，人民银行宣布取消首套和二套房贷利率下限，并下调首付比例，旨在降低购房门槛，刺激市场活力。