近年来，创新政策“以旧换新”在商品房领域逐渐兴起，越来越多城市加入这一行列。其中，郑州版“以旧换新”因其地方国资的深度参与及大规模计划量，引发了广泛的社会关注。2024年4月20日，郑州城市发展集团有限公司与郑州市住宅与房地产业协会联手启动二手住房收购试点，为期两个月，试点规模设定为500套。

郑州版“以旧换新”具体操作如下：

1. 二手住房需满足条件：位于金水区和郑东新区三环以内，为普通商品住房，竣工年限不超过15年，建筑面积不超过120平方米，且小区具备正常物业管理服务。房屋需无查封、抵押等限制状况，若有租赁关系，须在签订收购协议前解除。

2. 可选购新建商品房范围：需为已取得竣工验收备案的“现房”，且位于郑州市主城区。

3. 产权人变更规定：试点阶段收购上限为500套，二手住房产权人与所购新建商品住房买受人需为同一主体，且新房总价不得低于二手住房收购价。

4. 收付款流程：在完成房屋复核、评估、洽谈、合同签订及物业交割、费用结清、户口迁出、过户等一系列手续后，城发安居公司将支付全部二手住房购房款，其中过户税费直接支付给换房群众，余款支付给新房开发企业。

目前，“以旧换新”主要有三种模式：一是地方国资直接入场，如郑州、无锡，将回收的旧房用作保障房和人才公寓；二是房企联合经纪机构对旧房优先推售，如淄博、宁波、武汉等，成功售出后购房者按流程购买新房；三是提供政策扶持或购房补贴，如长沙近期推出的“认房不认贷”、上调公积金贷款额度等措施。

然而，“以旧换新”在实际推行过程中面临诸多挑战：

1. 资金难题：地方国资直接入场模式中，收购资金来源不明，而收购旧房作为保障房虽能节省资源、降低库存压力，但受限于财政实力、管理成本、资金平衡等因素，难以大规模推广。

2. 交易周期不匹配：新房和二手房交易周期差异显著，换房群体为快速出售旧房可能需要降价，可能导致房价下跌预期，影响市场稳定。

3. 换新限定与供需匹配问题：旧房收购模式通常要求购房者在指定新房楼盘购买，购房者选择受限，且受就业、收入预期、购房心态等因素影响，政策效果有限。

针对广州市场，由于二手住房已成为供需主体，且购房资金主要依赖卖房收入，市场对“以旧换新”政策有一定需求。广州新建商品住宅价格持续下降，市场去化率低迷，亟需加大合理住房需求的支持力度。

专家建议一线城市如广州在推动“以旧换新”时，可结合房票政策以减轻国资平台资金压力，同时采用税收优惠、开发商高折扣、中介密集推广等方式，将旧房出售与新房购买紧密结合。此外，专家强调应加快构建公信力强的二手房信息和交易平台，解决信息不对称、交易成本高等问题，真正激活市场活力。