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委员热议长租房管理 建议实行租金托管制度

新京报 2021-01-22 14:54:20
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衣食住行是百姓息息相关的日常,住得舒心,是测量北京温度的重要指标。作为城市住房的重要组成部分,租房是北漂们绕不过去的选择。今年北京两会上,租房问题引起委员们的热议。

黄轶委员在调研时得到一组相关数据:按照一户租赁一套房的标准计算,目前北京市租赁住房需求约为211万套,租赁住房供给约为176万套,缺口约35万套。

与此同时,长租房管理模式经受着挑战。房屋中介机构通过“长收短付”、“高进低出”等方式引发资金链断裂等问题引起广泛关注。

现状:北京租房缺口约35万套

高警兵委员表示,经历快速工业化和城镇化后,我国出现了约占总人口比例18%的流动人口。《2020年中国住房租赁市场总结报告》显示,一线城市中北京的租房需求量为全国第一。

上述提到,北京租赁住房缺口约35万套。同时,黄轶指出,租赁房源面临结构性错配,市场供给以60-90平方米、租金3000元以上的二居室房源为主。“新市民、年轻人特别是从事基本公共服务人员的群体收入偏低,难以在市场上找到相应的住房,保障性租赁住房供应不足。”

黄轶对住房问题持续关注,在他看来,租赁房源有效供给不足已是制约北京市住房发展的主要矛盾。

谈及租房,绕不开长租公寓。北京市政协港澳台侨工作顾问毛大庆向新京报记者解释说,实践中私人对私人的出租有很多问题,比如突然轰租客走、临时涨价等,把社会上的租赁房源交由平台公司管理本身是好事。长租公寓是房地产市场平稳健康发展长效机制的重要手段之一。

然而,不少委员也指出,长租公寓成为房屋租赁市场新风口的同时,也引发出新的问题。加强和完善长租公寓市场的监管机制变得迫切起来。

长租公寓监管:委员建议实行租金托管制度

据贝壳研究院不完全统计,2020年以来,超过40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂,波及大量房东及租客。

高警兵指出其背后原因,部分住房租赁机构为快速拓展市场,以“长收短付”(收取承租人租金的周期长于给付房屋权利人支付租金的周期)等方式蓄积押金和预付租金,形成“资金池”,并利用池内资金以“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)方式迅速占领市场,一旦资金回流受限或融资受阻导致资金链断裂,可能引发系统性金融风险。

此外,有极个别住房租赁机构假借房屋租赁名义,以“经营不善”、“经营亏损”为由,行合同诈骗之实,严重扰乱市场秩序,影响社会稳定。

如何避免上述问题?高警兵与毛大庆都提到了“第三方资金监管制度”。

高警兵建议,在北京市住房租赁行业实行租金托管制度,住房租赁机构应在商业银行设立唯一的租金专用账户,与银行签订租金托管协议,明确托管内容、方式及程序;开设租金专用账户后,专户信息应在网上进行公示,并在经营场所、房源发布平台、租赁合同中明示专户信息。

同时,住房租赁机构可自愿缴存与注册资本、经营规模相匹配的风险保证金、保险公司保单、银行保函或提供相应价值的在北京地区的不动产作为执业风险担保,并作出违法失信后将接受约束和惩戒的公开承诺。住房租赁机构因经营不善,无法按托管协议约定的时间和方式向委托出租人支付租金,以及无法按照租赁合同约定向承租人退回押金和预缴租金或停止开展住房租赁业务的,可向托管银行和房产管理部门申请解冻使用。

群租房之治:规范房产经纪行为,房产经纪人实名登记

张蕊多年持续关注租房乱象问题,她调研时得知,部分老旧社区外来租赁人员占比高达70%以上。然而房东、二房东、中介公司为了牟利,对房屋进行隔断以提高收益,很多租赁房被承租人层层转租,导致实际入住人身份无法核查等,租赁房居住人员素质良莠不齐。

她还提及,房产经纪行为不规范,利用信息不对称对租客进行骗租、克扣押金等,导致租客权益无法得到合法保障。

毛大庆分析,房价高与房租高难以切割。高房价使得房屋持有人对投资回报率有高要求,导致出租要价高。房屋租赁公司处于中间位置,也需要盈利,因此就出现在房屋做隔断、群租等现象。“这其实是一环扣一环的传导效应。”

对租赁企业及从业人员的信用监管成为共识。毛大庆建议,住房租赁企业及从业人员应当对其所发布房源信息的真实性、有效性负责。对于租赁服务费用的收取,应当形成一套基本收费标准,政府监管部门应加大对违规赚取租金差价行为的查处及惩罚力度。

张蕊认为,应规范房产经纪行为,对房产经纪人进行实名登记。对于提供住房租赁信息发布服务的网络交易平台经营者,应明确规定其联网备案责任。

毛大庆提到,针对住房租赁企业、中介机构及从业人员,构建住房租赁信用体系。采取信用分级方式,建立一套信用等级认定标准,实现信用分级结果公示,并根据信用等级评定结果采取相应的奖励或惩罚措施。

此外,张蕊还提出在租赁治理中运用科技手段。通过物联网产品、5G通信等技术,精准、精细地对租住人员进行人证比对,通过智能联网门锁等数据,可以及时有效地对租住人身份(筛查在逃、吸毒等)、人数、人均面积等进行大数据分析及监管,从而规范房屋出租人、中介机构、承租人各个环节,提升社区居住环境。

租赁房源拓围:推动“商改租”

租房难、租房贵,增加租赁房源是解决问题的重要手段。

毛大庆认为,在房地产市场进入存量时代的背景下,可以适当利用闲置房产补给租赁市场缺口,成立国有住房租赁公司,推进市场健康发展,以政府和企业联手合作的形式惠及租房者,也是有效缓解租金波动的有效方法。

黄轶则把目光投向了商办用房。他调研时得知,截至2020年,北京市适合改造为租赁住宅的闲置商办面积达到500万平方米。按照商办类土地供应量的增长速度估算,预计未来三年还将新增29万平方米,商办库存总量将达到530万平方米。若转化其中50%,则可新增有效租赁住房供给逾5万套,填补北京15%左右租赁住房缺口。

黄轶建议,应加大政策鼓励力度,推动北京市“商改租”。住建部门会同土地资源、规划、工商以及公安等相关部门,明确商业用途、办公用途等不同类型标的物业的改建实施细则,简化变更手续,建立多部门联合审批机制,缩减审批时间,稳步推进项目落地。

但“商改租”存在标准不匹配的问题,黄轶认为,应单列租赁住房的建设、运营及评价标准。建立适合商办改造租赁住房的消防安全、建筑容积率、采光排风等建筑标准。

此外,明确“商改租”项目的现行消防规范体系,统一装修工程设计审核、消防验收及营业前检查的程序标准,建议从严管理。参考现有住宅设计规范,建议允许“商改租”楼栋布置部分东西朝向住房,放宽采光时间限制,保证50%以上的套型符合一个居住空间达到住宅日照要求标准。

新京报记者王俊王姝

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