（原标题：西安“房荒”调查）
调查
多家楼盘称已无房可售
房子到底被谁买走了?
“没有房子了，现在也不做登记，具体得等公司通知。”4月8日、9日、10日，华商报记者连续对西安市多家楼盘进行走访时发现，与之前销售人员笑脸相迎相比，现在很多售楼人员见到客户上门，已懒得起身。
楼盘销售人员称都是西安市人买走了
“都是西安市的，因为限购，外地人想购买是需要资格审核的。”在西安西部大道一处楼盘，销售人员表示，西安市户籍新政，对外地来西安落户的购房者，购房资格约束力小了很多。
她笑称，虽然夹杂着外地口音，但主要还是西安市人，你不能不让西安市人买房吧!
“2017年，鄠邑区的房价徘徊在4000元/平方米，现在7000元/平方米都没有房，不是不卖，是没有这么多房源了。”在西安市鄠邑区一处楼盘，工作人员表示，要想买，需等到8月份才会上市。
那么都是什么人来买房?工作人员表示，都是鄠邑区的拆迁户及即将拆迁的村民，其他的人比较少，因为一次性拿出这么多钱来购房，对那些需要通过银行按揭贷款的“刚需”来说，显然承受不了。
追问资格审核数据
房管局两部门互推
楼市“一房难求”，实际购房人又有多少呢?网签有多少?通过西安市购房资格审核的又有多少呢?
4月10日下午3时，华商报记者来到西安市住房保障和房屋管理局产权市场处，针对西安楼市今年一季度网签和成交量的问题，一位工作人员表示，这些数据暂不对媒体开放。
那么今年以来有多少人通过了西安市购房资格审核呢?对此，该工作人员称，西安市购房资格审核由该局交易管理中心负责，建议去询问该中心。
4月10日下午4时，当记者按照该中心要求填写采访提纲，下午5时许，该中心一工作人员表示，该中心只进行资格审核，数据不统计，若问统计数据，建议去问该局产权市场处。
算账
西安在售商品房成本
6244.22元/平方米
根据西安市物价局2017年公布的商品房销售价格，多数楼盘销售价格已经突破万元，那么西安市商品房成本价是多少呢?
4月11日晚，某品牌房地产西安分公司工程部负责人给记者算了一笔账，他表示，商品房建设周期一般在2.5年到3年，甚至更长时间。目前销售和上市的商品房，开发商是在2015年、2016年前后拿到的建设用地。
他介绍，商品房售价主要由土地成本、建安成本、税费以及其他不可预期费用、各种保证金、利润等组成。
1.土地成本
其中地价是房价的重要组成部分，地价越高，房价必然走高。根据网上公开的数据，2015年西安土地单价成本为2244.22元/平方米;2016年西安土地成本单价为2057.46元/平方米。
2.建安成本
建安成本由人工、机械、材料三部分构成，其中人工费用占45%;机械费用占20%;材料成本占35%。建安成本在2000元/平方米，去年市场价格略有上浮，但最高不会超过2400元/平方米。
3.各种税费
这位负责人介绍，现在商品房开发成本税费项目很多，比如大市政费用，里面包含市政公用设施配套费、劳保统筹、新型材料专项基金、散装水泥基金、人防易地建设费、消防119火灾自动报警系统联网费、渣土排放费、定额编制费等，再加上供电、天然气、有线电视、报建审批、供热、自来水，以及税。交了土地使用税，还要交契税，原先的契税是土地成交价×3%，交到财政局。现在的契税是税务局收，按照(土地成交价+大市政配套)×3%，税负占到建房成本的30%，计算下来这部费用在1600元/平方米。
计算西安的在售商品房成本，从地价出发，通过楼面价、建安成本、房地产开发费用、税金和附加费用、预期利润等数据，大致可以推算出参考房价。
其中楼面价就是开发商在拿地之后，通过计算出来的楼面价，可预测房屋的保底价。目前难以去找一个平均的容积率，就以2015年西安土地单价成本2244.22元/平方米来当做楼面价计算，建安成本就取2400元/平方米这一数值，房地产开发费用、税金及附加费用等按1600元/平方米来算。按照计算公式：房价=楼面价+建安成本+房地产开发费用+税金及附加费用+预期利润，西安市目前上市商品房成本价格为6244.22元/平方米。
那开发商的利润从哪里来?这位负责人表示，除了商品房价格利润外，开发商还有商业及车位销售、物业管理等。
那么100平方米的房子每月按揭得多少钱，多少年能还完?
西安一银行信贷部工作人员算了一笔账，以今年25岁小莉为例，她准备按揭贷款购买一套100平方米商品房，以西安城区商品房销售价格为10000元/平方米计算，按照首付三成要求，需要提供30万元现金，然后剩余的70万元房款办理30年商业按揭。
该工作人员表示，按照等额本息法计算，小莉需要每月支付3715.09元。对于目前没有稳定工作的小莉来说，银行是不会放贷给她的。
华商报记者从西安市统计局最新公布的2017年西安市经济运行情况看到，2017年城镇常住居民人均可支配收入38536元，即城镇常住居民人均可支配收入每月为3211.33元。
疑问
四道限购令为何刹不住房价涨价风
1.限购如何被户籍新政“化解”的?
从2017年1月1日起，西安市连续四次出台限购政策，但为何四道“限购令”刹不住房价疯涨呢?
西安市住房保障和房屋管理局有关工作人员表示，针对出现商品房价格上涨的苗头，该局就开始从限购区域、限购人群再到限定套数，甚至为了防止出现炒房，对外地人西安市购房要求出具两年社保，限制和限定的条件已经很多。目前出现的这种情况只能说明“需大于供”。
而针对西安市住房保障和房屋管理局一年内连续出台的四道限购令，西安某房地产公司营销部负责人表示，所谓限购其实已被户籍新政化解，比如房管部门限定，西安家庭只能拥有2套房，外地人家庭能有1套。落户后外地人就成为西安市民，可不受出具两年社保等要求买两套房，把外地亲朋好友户口也落户到名下，还可以继续买房。目前全国各城市房产信息并未联网，外地人在其他地方有没有住房，西安市房管系统根本查不到，你说可以买多少套呢?
2.西安市房价涨势是否在可控范围?
对于最近两年西安市商品房价格持续上涨，西安市住房保障和房屋管理局有关工作人员表示，西安市物价局目前对商品房价格实行的是“一房一价”，对于房价涨幅不做置评。
3.西安市商品房供应是否充足?
西安市国土资源局相关负责人介绍，西安市2017年—2021年住宅用地供应计划结构为：2017年租赁型保障房(含安置房)供应为3933亩，商品住宅为10980亩;2018年至2021年，租赁型保障房(含安置房)供应为16801亩，双限房15456亩，商品住宅45022亩。
根据西安市房管局公布的2018年度西安市主城区及长安区新建商品住宅(含公寓)上市供应计划，2018年西安预计将推出约2697万平方米，共225509套房源。
4.房价疯涨是否有补贴打算?
2008年，为恢复震后房地产业发展，西安市政府出台《关于恢复房地产业发展的若干意见》(市政发【2008】87号)，《意见》规定，自2008年9月4日至2009年12月31日，凡在西安城六区(含四个开发区)购买90平方米(含90平方米)以下商品住房或购买144平方米(含144平方米)以下二手住房的，购房户按购房款总额的1.5%享受政府财政补贴;购买90-144平方米(含144平方米)商品住房的，按购房款总额的1%享受补贴;购买144平方米以上商品住房及二手住房的，按购房款总额的0.5%享受补贴。
同样，开发商所开发的普通商品房项目，在2009年6月30日前房地产开发企业按期开工的，项目应缴纳的城市基础设施配套费在150元/平方米基础上减免35元/平方米。经发改、建设、国土部门审核同意，房地产企业申请延期不超过半年开工的，城市基础设施配套费减免25元/平方米;房地产企业申请延期不超过一年开工的，城市基础设施配套费减免15元/平方米。在经批准的延期内不作为闲置土地。
那么这一次西安市楼市价格疯涨，西安市对购房者是否有补贴打算?西安市住房保障和房屋管理局有关工作人员对此不做回答。
建议
商品房求大于供
更需加强管与罚
3月30日，西安市住房保障和房屋管理局出台《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》，其中明确要求开发商，对意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。
摇号需要职能部门介入监督
华商报记者从西安市长安区住房保障和房屋管理局获悉，位于西安市韦曲街办的某楼盘，应该是西安市买房新政后第一个摇号的商品房项目。
据房地产公司负责人介绍，3月29日，该公司拿到《商品房预售许可证》，第二天(3月30日)西安市房管局出台新的政策，于是对3月31日销售模式进行了及时调整和对接。按照要求，该公司在公证人员及相关职能部门工作人员监督见证下，通知300多位意向客户全部到场，对这批推出的128套房源公开摇号。中签者有全款，有按揭，有公积金贷款，也有商业组合贷等多种形式。
西安交通大学经济与金融学院一位教授建议，目前西安楼市出现的“买房摇号”政策，其实职能部门更应细化流程，比如公证机构由政府部门委派;二是只有取得购房资格的购房人才能参加摇号，杜绝一部分开发商和投资者人为炒作、操作，让真正的刚需买到房。
加大对捂盘和炒房惩治力度
“在目前需求大于供应的情况下，开发商怎么会不考虑利润最大化呢?”4月12日，在谈及目前是否存在开发商捂盘惜售的情况时，西安市住房保障和房屋管理局一位不愿透露姓名的工作人员表示，现象应该存在，但落实证据很难。
他举例称，按照商品房的预售许可管理要求，开发商拿到《商品房预售许可证》之日起，10个工作日之内必须开盘，开发商在西安市物价局审核的房屋售价无法改变的前提下，会有选择性地把房子卖给一次性购房者，来加快回笼资金。
对开发商捂盘惜售如何处理的问题，他表示，房管部门严禁开发商，以分批、拆零等方式拖延预售申报时间或采取分幢、分层、分批的方式进行销售。对于违反销售规定的，将按照《关于实行商品房销售违法违规行为记分管理的通知》要求，对违规主体一次性记10分、限制网签销售、暂停受理新申请预售许可，通报有关部门实施联合惩戒。
而对于炒房者，该工作人员表示，西安市会对购房资格审核，对提供虚假资料的，将取消西安市购房资格。
