原标题：土地使用权到期深圳版本：一次性补交基准地价35%　

近期温州市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期，要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证。

土地使用权到期，《物权法》上规定为“自动续期”。但是否需要交纳土地出让金？交纳标准如何？《物权法》并未给出规定，这也直接引发了温州土地续期的争议。

澎湃新闻（www.thepaper.cn）注意到，实际上，有关土地使用权到期后的问题，深圳早在2006年就已出实例。

据《中国新闻周刊》此前报道，1998年房产改革全面铺开之后，越来越多的居民自购住房，70年后土地使用权何去何从，出让金如何交纳，让中国人担心起来。

在深圳特区，由于原有商业用地的20年使用权开始陆续到期，担心已成现实。

1980年开始建设的国商大厦是全国第一栋商用写字楼。惟其最早，也带来了一系列“历史遗留问题”。

据报道，1981年12月，深圳市颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，允许给在特区投资的客商划拨土地。并规定了土地最长使用年限：工业用地30年；商业用地20年；商品住宅用地50年；教育、科学技术、医疗卫生用地50年；旅游事业用地30年；种植业、畜牧业、养殖业用地20年。

问题就出在根据这一“特区年限”，国际商业大厦的土地使用权只有20年，到2001年12月31日截止。

这比国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定――商业、旅游、娱乐用地的最高年限为40年少了一半。

深圳规定与国家规定的时限差，就成了问题。

据媒体此前报道，在深圳，像国际商业大厦这样使用“特区年限”的土地有73平方公里。

2002年以来，由于原有商业用地的20年使用权开始陆续到期，当时并没有相关界定，有一段时间，深圳采取了100％补地价的模式。

据《中国新闻周刊》报道，2002～2004两年间，深圳市国土系统以市场地价为标准，实行100％补地价的模式。到了2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》，对这一“历史遗留问题”作了详细规定。

而这些，也正是当时仍在审议中的《物权法（草案）》悬而未决的热点问题。

《深圳市到期房地产续期若干规定》中，对补交地价标准重新进行了划定。补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，补交地价一次性交付。

值得注意的是，这个35%的参照标准并不是按照目前的市场拍卖土地价格或者房价，而是基准地价。

所谓基准地价，是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。

基准地价按照不同的区域和不同的土地用途，分别确定平均价格。

以深圳为例，目前深圳的基准地价最新版本为2013年公布，各区不同。以福田区的住宅用地为例，2013年新的基准地价最高为5317元/平方米，最低为1356元/平方米。罗湖区2013年住宅用地最高基准地价为4582元/平方米，最低为1239元/平方米。