■营业税

　　售2年以上住房全免营业税

新政明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。该项优惠不包含北上广深。

同时，办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》的有关规定执行。

记者获悉，2015年财政部和税务总局出台了“关于调整个人住房转让营业税政策的通知”，曾规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

对比来看，这次出台的新政相当于个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售时，不再区分是否是普通住房还是非普通住房，均可获得免征营业税的最大限度优惠。

举例来看，如果公民在2月22日前销售一套已购买2年以上，总价为500万元的大户型非普通住房，获利150万元。此时该公民应缴纳的营业税暂以5%计算，共计7.5万元。而在2月22日之后销售同样一套住房，获利也相同，但此时已免征营业税，相当于新政为其在营业税方面优惠了7.5万元。

京华时报记者 赵鹏

■专家解读

　　利于非一线城市“去库存”

据中原地产首席分析师张大伟分析，首先，从直接影响看，房地产政策继续宽松，有利于非一线城市楼市去库存。从政策的直接影响看，其中契税主要影响有改善需求的购房人群，在过去的政策中，大部分城市针对首套房有不同程度的减免，140或144平米以上及二套全部按照3%收取。

举例来说，南京王先生要买一套改善性住房，如果在90平米以内总价在200万，在过去需要交纳6万契税，现在新政策后只需要缴纳2万。如果面积在90平米以上则以前需要缴纳6万，新政后只需要4万。因此，这对有改善需求的购房人群来说，非常有利。

此外，营业税政策相比之前不同，主要体现在非普通住房上。针对大户型、高价、别墅等物业，在过去的政策中，满2年也需要缴纳差额营业税，此次新政策中未有明确规定。也就是说，如果各地落地细节中也按照住房计算，那么对于改善性需求有非常明显的利好。

二线城市将成市场热点

张大伟称，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。目前，从各个城市来看，一线城市最被开发商看好。特别是降息后，一二线城市，楼市资金面将明显好转。房价从统计局数据看已经全面上涨。而三四线因为库存绝对值过高，因此，今年的上半年房地产救市政策依然会持续出现，说明了房地产对整体经济的影响较大，楼市政策继续宽松。但分化的市场格局下，房地产依然面临巨大的风险，特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高，今年房地产市场二线城市将成为市场热点。

京华时报记者 刘雪玉

责任编辑：孙爱林 SN146