赵燕菁：“要致富先修路”的逻辑已经很难再走下去了

房地产泡沫的本质

巨大的房地产泡沫是中日经济的一个共同特点。房地产对经济的一大正面价值在于创造了贷款信用，泡沫越大，融资就越便宜。但其前提是房地产市场要有流动性。在城市化高速增长的阶段，新增人口大量进入城市，做到高流动性并不难。而一旦城市化进入尾声，靠增量需求维持房地产流动性就越来越困难了。为了避免供给过剩就必须大幅减少新增房地产的供给，但当时的日本政府因为担心房价过高，对供给数量没有及时收紧，随着新生人口下降，老龄化开始，行业就再无复苏的希望。

这是中国应该从日本房地产泡沫中学到的又一个教训——一定要在城市人口停止增长之前，减少增量住宅用地的供给。不仅商品房供给应当减少，通过城中村改造和棚户区改造间接释放的商品住宅也应该大量减少。

一旦发现供地过多，政府就要通过逆回购，直到房地产市场恢复流动性，这也正是美国在拯救其资本市场时所做的。2008年金融危机时，美国联邦政府在资本市场上大量回购企业股票，政府甚至快成为很多公司的大股东了。当时很多美国人反对用纳税人的钱去救资本家，但后来因为资产估值恢复，美国财政部实际上反而是赚了钱。

1997年金融危机，香港所有的股票和资产价值都在暴跌。这时，香港政府打破教条，果断出手，在价格低位大量回购蓝筹股。最后，不仅所有的资产价值全都恢复到金融危机以前的价位，香港政府大大赚了一笔。

香港股市2000年从1997年金融危机全面恢复

如果当年日本泡沫破裂时，政府不是去投资那些无效的“大白象”工程，而是在房地产市场上抄底不动产，日本经济的恢复很可能快得多。现在很多经济学家反对政府参与救市，主张让市场出清，认为救市会导致道德风险。回想当年中国四大行都有很多坏账，如果不是被中央政府剥离出来，早就应该倒闭了。救市不一定会导致道德风险，不救市也不意味着没有道德风险。防止道德风险是救市要解决的问题，而不是不救市的理由。