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活下去 | 楼市看风向!龙湖地产的活法 漩涡中的优等生

中华网财经 2019-09-12 10:05:01
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活下去,喊到今天,不管是当初是否出于自身企业处境还是预示楼市大环境,我们来看今年的形势。

来自中原地产研究中心的统计数据显示,2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次!相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。而仅仅8月份的房地产调控政策,就多达60次。1月到7月的调控次数分别为68次、21次、15次,60次、41次、46次和56次。

随着政策趋紧,针对房地产行业的调控政策已经从销售端逐步走向融资端,7月份以来,银保监会和央行连续5次发布政策,加强房企融资行为管控。

在目前楼市“住房不炒”的基调下,房企不能像过去那样粗线条发展,只有在持续创新中做强做大。对于中小房企或许是时候考虑转型、出局了,对于大型房企来说,是一次大的博弈,强者愈强。

盘点大房企过去一年以来的活法,会有些新的发现。

活下去 | 楼市看风向!龙湖地产的活法 漩涡中的优等生

图片来源网络

说在前面

龙湖的传说:

很多人把创始人吴亚军的买房经历认为是创立龙湖的初衷。龙湖对高品质追求到了严苛的地步,坊间流传甚多的是,“把房子作为艺术品的绿城创始人宋卫平曾带高管集体参观学习,光机票花了66万。”,就连万科创始人王石参观龙湖后,惊讶于苛刻的完美细节,惊呼“可怕的龙湖”。

好吧,回到现实。

透过龙湖官网,进一步了解龙湖,龙湖集团1993年创建于重庆,发展于全国,业务涵盖地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大主航道业务,并积极试水养老、产城等创新领域。2009年,龙湖集团控股有限公司(股份代码:960)于香港联交所主板上市。

通过数据认识下今日的龙湖。

据官网数据,主业新房开发,自1997年,已累计开发项目770余个,开发面积超9400万平方米,2019年1-6月实现合约销售1056.2亿,同比增长8.8%,达成全年销售目标48%。

商业运营,2019年上半年,商业租金增长25.7%至21.1亿元。截至2019年6月底,集团已开业商场达29个,开业建筑面积约296万平方米,整体出租率98.0%。

长租公寓,截至2019年6月底,累计开业房间数量超6万间,上半年租金收入同比增长207%达到4.26亿元。

物业服务,1997年成立,服务业态涵盖了住宅、商业、公建及城市公共空间等多个领域,已进驻全国73个城市,服务超240万户业主。截至2019年6月底,物业投资业务收入25.8亿元(不含税租金收入),同比增长39.2%,竣工的物业总建筑面积440万平方米。

据此,有关房企活下去的话题进一步展开,翻开龙湖的过往,展望将来的龙湖是否依然精彩?

龙湖的活法

豪宅之下,自我革新之路与蜕变

在房企的江湖,销售得硬。

销售增长乏力,2016年以前年度增长率仅10%,销售额500亿元。同期,3大龙头房企已跨越2000亿,7家超千亿元。2016年龙湖实现销售额881.4亿元,2017年销售额增长七成至1560.8亿元,从排行榜第15名一跃到第8名。

2018年的活法

改造中的龙湖“平台+端”

早前龙湖的一路业绩奔袭,与内部派系人事更迭,在业界也是沸沸扬扬。

半年内三位集团副总裁级高管离职,他们分属投资、战略、营销等领域,全年8位高管离职。

在集团与地方的业务管控权方面,在做新的拉锯尝试。

3月23日,龙湖地产更名龙湖集团,四大主业:新房开发销售、商业运营、物业服务与长租公寓。

9月11日,龙湖集团对外发布了养老品牌椿山万树,进入养老市场。

全年,新增91个项目,新布局11城;至年底,已进入粤港澳台大湾区的7个城市,共15个项目,其中包括香港一个项目。

积极拿地

2018年1-12月,龙湖共斥资708亿,拿地1019万平米,拿地金额排名第7

截至2018年底,总计储备6,636万平方米土地,权益面积为4,559万平方米。环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区、华南地区及香港地区的土地储备分别占土地储备总面积的34.0%、30.5%、20.7%、8.8%、5.9%及0.1%。

负债激增1000亿

截至2018年末,龙湖集团负债总额为3660.66亿元,与2017年末的2565.85亿元相比增长1094.81亿元,增幅为42.67%。

融资:

2018年报告期内,发行8亿美元投资级优先票据、发行了全国首单住房租赁专项公募债券,总金额30亿元。据资料显示,2014-2018年龙湖的融资成本分别为6.4%、5.74%、4.92%、4.5%、4.55%,这在民营企业中,只有龙湖的融资成本表现相对稳定且低廉。

三起事件被通报:

2018年1月14日,龙湖春江郦城在建项目工地发生大面积塌陷,造成工地受到破坏,附近居民区住户也遭到损失,房屋出现不同程度的裂痕。

2018年12月17日,住建部信息显示,在建工程项目龙湖春江郦城发生高处坠落事故,死亡1人。2018年11月22日,成都市城乡房产管理局消息称,龙湖旗下成都龙湖西楠置业在销售位于武侯区的“金楠天街”项目商品房时,存在通过第三方成都禹景置业有限公司加价销售,变相抬高房价的不规范行为。

2018年年报成绩亮眼

报告期内实现收入1157.98亿元,同比增长60.7%;拥有人应占溢利162.37亿元,同比增长28.88%;合同销售额2006.4亿元,同比增长28.5%。营业额1158.0亿元,同比增长60.7%。其中,投资性物业收入40.9亿元(不含税收入),同比增长57.7%。归属于股东的净利润162.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润128.5亿元,同比增长31.5%。

分区域看,环渤海、长三角、西部、华南及华中区域合同销售额,分别占集团总合同销售额的34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。

2019年的活法

维权漩涡中的优等生(龙湖)

龙湖长沙楼盘水晶郦城屡遭业主投诉

从2019年5月底起,关于该项目的投诉维权,屡见于媒体报道及长沙市市长信箱网站,问题指向龙湖涉嫌虚假宣传、精装修高价低配、违规拆除样板间等。

年中业绩发布会上,一位自称是长沙龙湖业主的西装男士,手持话筒哽咽讲述龙湖长沙业主维权问题,其声称“龙湖请黑社会打手打我们业主!”

近日媒体曝出,《成都蜀郡业主:物业价格暴涨超50%电梯频发生事故》,甚至媒体表示,自2018年下半年以来,貌似龙湖不再是曾经的龙湖。

优等生的半年报

龙湖2019年中报实现1056亿元的销售额,385.7亿元的营业额,47亿元的核心溢利,净负债率只有53%,融资成本年利率4.56%。查阅过往公告获悉,近年来销售额增速迅猛,2016年、2017年、2018年和2019年中分别实现881.4亿元、1560.8亿元、2006.4亿元、1056.2亿元,其中2017年的销售额增速高达77.1%。这进一步佐证这一房企优等生的实力。

拿地:

2019年1-8月龙湖花费590亿,拿地749万平米

负债、融资:

融资成本保持稳健,净负债率降至53%

截至2019年6月30日,净负债率为53%,较去年同期下降1.6个百分点。一年内到期债务137.6亿元,占总债务比例为9.8%,在手现金为人民币580.7亿元,现金短债比为4.22。

截至2019年6月30日,龙湖集团综合借贷1400.5亿元,平均借贷成本保持低位约为年利率4.56%,平均贷款年限5.69年。

2019年7月,龙湖集团再度发行境内公司债,票息更低至3.9%。7月16日,龙湖集团控股有限公司发布公告表示,获中国证监会核准拟在中国公开发行2019年住房租赁专项公司债券(第一期不超20亿),发行规模不超过50亿元。

销售:

2019年1至8月,龙湖集团累计实现合同销售金额1476.2亿元,同比增长约12.12%;对应的合同销售面积898.7万平方米。已完成今年销售目标的67.1%。

龙湖社会责任:

据悉,“龙湖年货”等特色公益品牌,持续开展扶贫济困活动。截至目前,龙湖慈善公益事业投入已累计近9亿元人民币。

在这里用一句媒体人董小姐的话作结:。。。所以,有什么理由不期待一个新龙湖呢?

(中华网财经综合 非鱼 部分信息来源百度检索)

责任编辑:任宪奎 CF001
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