楼市政策正在改变,机会在一线和强二线

2019-06-06 17:29:40    第一财经
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楼市政策正在改变

6月4日,南京市购房规则又发生变化,从当天起,外地人在高淳区买房,只要持有南京市居住证或者携带用工单位的劳务合同和营业执照,即可去开购房证明。而在此前,南京的限购政策颇为严格。

高淳处于南京市域南端,远离中心城区,但在2017年3月,南京房价冲高的阶段被纳入限购范围,一起被纳入的,还有六合区、溧水区。限购措施为,暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。而非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时,应提供自购房之日起过去3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或保险缴纳证明,非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或保险购买住房。

但是很快,限购措施被“曲线救国”。

首先是人才争夺。从2017年底,人才争夺开始在武汉、长沙、郑州等城市展开,随后二三线城市大范围加入,南京作为新一线城市之一,很快也加入了“人才争夺”中。2018年3月1日,南京发布《关于大学本科及以上学历人才和技术技能人才来宁落户的实施办法(试行)》,试行期1年。办法规定,进一步放宽落户条件,取消了就业及缴纳社保的年限限制条件;放宽了年龄条件,本科学历人才从35岁放宽到40岁,技术、技能人才没有年龄限制;放宽学历教育取得形式。这在事实上已经洞穿了户籍的刚性要求。

2019年2月南京决定,人才落户政策延长一年,有效期延长至2020年2月29日。

在人才争夺白热化之后,放宽户籍限制已经远不能满足各方需求,于是另一个措施“一城一策”很快推行,此次南京放开高淳区的限购,就在此之列。

为什么要“一城一策”,关键是看哪些城区有去化的压力。以高淳区为例,根据媒体统计,从2013年到2018年,高淳区的土地成交总数在全市的占比基本在前三之内。而根据南京市网上房地产数据显示,高淳区今年可售房源为5038套,在全市11个区中位列第四,认购套数690套,位列第6,成交3430套,位列第五。此次放开高淳等三区,可以说是一个去库存的实验窗口。

政策的引导在城市房价的增长过程中往往有放大器的作用。除了南京,在弱省会南昌也表现得淋漓尽致。在南昌2017年加入限购城市时,远离主城区的九龙湖被网开一面,一方面是因为省委省政府都搬到了九龙湖,公务员购房是刚需;另一方面则是当时九龙湖库存压力位居全城之首。而这也助推了九龙湖的高房价,从2017年的7000元/平方米左右到如今超过1.5万元/平方米,房价翻了一番。

但在犬牙交错的政策之下,调控的痛感却逐渐消失,限购被抽丝剥茧,购房者、开发商、政府都在政策之中寻得活水。

调控之道

2018年堪称中国房地产市场的调控年,年内累计各项调控政策多达450次,成为历史上房地产调控最密集的一年。全年调控之下,楼市也从局部过热到整体降温。“抢房大战”已经很难出现。

这些都是调控的效果。2019年,楼市延续了调控的主基调,今年前五个月,针对全国或城市的调控也高达205次。但是今年的调控,似乎没有了2018年的那种刀刃加身的痛感。

我们看去年,成都某楼盘数万人抢购千套房,杭州某楼盘近3000人抢不到200套房,甚至还有98岁老奶奶参与摇号的现象。为了抢房,部分开发商暗箱操作、收茶水费、炒卖房号、捆绑搭售等违规行为也屡见不鲜;同时,炒概念也不同程度出现,比如丹东、粤港澳大湾区、海南等因政策预期带来房价上涨预期的地区,买家云集,房价也是很快就过热。

可以说,2018年的调控是以控为主,调为辅。但2019年的调控,主基调开始改变,以调为主,控为辅。

控当然不能少,这是中央“房住不炒”的决策。比如4月28日,丹东规定同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过0.6%,限售房屋则由新建商品住房扩大到二手住房,同时还增加了限购的有关规定;4月15日起,国管公积金实行“认房又认贷”,二套房首付比例不低于60%;4月份,石家庄、西安、合肥收紧住房公积金贷款政策。

因城施策最大的好处就是,站在全国的视角,防止房价大起大落,哪里贵了涨了,就控一下,哪里去化缓了,房价不稳定了,就调一下。

调控之道,一张一弛。随着山东菏泽在去年12月取消限购之后,衡阳、合肥、佛山、珠海、杭州、郑州、济南等城市均对原来的政策进行了调整,楼市松绑之风骤起。今年三月的楼市小阳春,除了刚需的短暂释放,某种程度上说还要归功于这种松绑带来的短期效果。

总体上来看,部分的松绑给市场带来了持续的利好,所以尽管四五月份调控的政策不断出现,但整体上今年已经没有了去年的那种波折。中原地产研究中心统计数据显示,5月份全国房地产行业调控高达41次,而4月份更是高达60次。今年前5个月房地产发布调控政策,与2018年同期的159次相比上涨接近30%。但我们是不是看今年的房地产市场,比去年更平稳了呢?

楼市的痛感

楼市的痛感其实来源于三方面:

首先是购房的单价太高,推高整体房价,这对于入市来说,是个巨大的门槛,这里面就涉及首付款比例、公积金政策等;

其次是持有成本,包括银行贷款利率、二手房交易规定等,利率越高,对交易的规定越严苛,显然痛感越强。这两点,其实都是我们调控的工具箱里面的工具。

而第三点,则是最重要,但也最难调控的,那就是人们对市场的预期。

简单来说,就是人们对当地的楼市信心越足,那么即使高价入市,也有正回报预期;反之,如果市场对当地楼市的信心不足,无论是已经入市还是即将入市,痛感都会增加,因为他心里有随时亏损的担忧。

我说的今年中国房地产市场痛感逐渐下降,一个基本的判断就是,通过调控,特别是房住不炒等政策的强力推行,地方政府“一城一策”的实施,房地产市场逐渐稳定下来。

一方面,通过不断的市场教育,我们对中国房地产的发展未来有了基本判断,在中国城市化仍在积极提速的当下,未来房地产发展不会有大问题,特别是一线城市,除了北上广深,武汉、南京、杭州、成都等城市,房价也都有潜力,因为无论是我们说的都市圈的形成,还是区域中心的布局,这些城市的房价都没有泡沫。

另一方面,地方政府在承担了更多的“一城一策”主体责任,对土地财政的依赖又没有替代,对当地的调控会更加灵活,该收的收,该放的放,房价很难大幅波动。

所以,在当前背景下,笔者的基本结论仍是,对刚需来说,当然依旧是入市的好时机,对于主力城市来说,期望往来房价大跌可能还是想太多,而弱城市刚需基本已经完成了转移,刚需压力已经很小;对于投资者来说,机会在一线和强二线、区域中心。

第一财经获授权转载自“秦朔朋友圈”微信公众号,原标题:《调控无痛感》,小标题为编者所加

责编:任绍敏
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