房地产销售面积下降，房企拿地金额下降，这些证明楼市开始降温了吗？

国家统计局14日发布数据显示，今年1-2月份，全国商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。

其中，住宅销售面积下降3.2%，办公楼销售面积下降15.7%，商业营业用房销售面积下降13.6%。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。其中，住宅销售额增长4.5%，办公楼销售额下降6.2%，商业营业用房销售额下降9.4%。

国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇14日表示，从1-2月份来看，房地产领域有几个比较突出的特点：第一，房价走势总体平稳。从监测到的全国70个大中城市房价变化情况看，总体比较平稳。

第二，从1-2月份的数据来看，全国商品房销售面积这一数据没有经过季节调整，没有剔除春节因素。1-2月份商品房销售面积略有下降，下降3.6%，很大程度上是有两个原因，一个原因是春节因素的影响。今年春节因素影响大部分集中在2月份，对人们的购房行为带来了一定影响。第二个原因是当前房地产市场进入了新的发展阶段。按照中央关于房地产“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，同时，加快长效机制的建设，广大老百姓和投资者更加清醒地、更加理性地对待购房行为。

“房地产市场在这样的情况下，随着长效机制的不断完善，将来会更好地保持平稳健康发展。”毛盛勇说。

楼市销售的放缓此前已在企业层面显露出来。中原地产研究中心数据显示，截至目前25家房企发布了1-2月销售业绩，其中多家龙头企业出现了同比下调，25家企业合计1-2月销售额为5019亿元，同比下调了7%。

中原地产首席分析师张大伟表示，出现销售下调的原因主要是：楼市调控政策叠加购买力透支，2018年各地持续加码的调控政策逐渐见效，而持续43个月的房地产牛市包括整体经济宏观环境的平稳，都使得房地产投资需求从之前的高位下调，市场开始进入后“牛市”阶段，平稳将成为后续市场的主要趋势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，今年1-2月份商品房销售面积同比跌幅为3.6%。从此可以看出，房屋销售正式步入到了降温的态势。类似跌幅也说明市场正在做调整。预计销售方面更大的下滑压力在于三四线城市。

房地产销售的放缓也传导到土地市场。国家统计局数据显示，今年1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，2018年全年为增长14.2%；土地成交价款690亿元，下降13.1%，2018年全年为增长18.0%。

另据中原地产研究中心数据显示，热点城市2019年整体土地市场处于相对低迷状态中，截至3月10日，5 0大城市合计土地成交金额为5739.4亿，同比减少了16.4%。

从热点城市看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右。

张大伟表示，全国多城市土地成交2019年开年依然处于调整，特别是一二线城市。楼市逐渐进入调整期，导致房地产企业拿地意愿不强烈。信托等资金监管严格，导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。

“从2016年930开始，全国一二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。”张大伟说。

严跃进也认为，今年1-2月份土地购置面积同比跌幅为34.1%，说明房企在购地方面相对偏保守。第一、房企目前的聚焦点在于去库存，所以拿地方面会趋于保守。第二、很多企业近期会转向股权收购和项目收购，对于土地购置方面的节奏会放缓。不过预计后续销售端和资金端改善后，企业拿地积极性会继续增强。尤其是部分棚改政策依然偏利好的城市，土地交易依然会活跃。

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