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万科天地“商改住”项目陷退房风波

位于北京市大兴区的万科天地项目

《中国经济周刊》记者银昕丨北京报道

责编：周琦

（本文刊发于《中国经济周刊》2019年第6期）

本以为在2017年2月完成交易，正好躲过了北京“3·26”新政影响，但北京市大兴区万科天地商业办公类项目业主徐先生还是遇到了烦心事儿。

多位万科天地项目的业主向《中国经济周刊》记者说，在签约中心谈合同时，售楼处的人展示了以商业办公项目为名，但完全按照居住功能装修后的房屋式样，并向其保证绝对能够居住。但收房时他们发现，二层阁楼净高仅为1.56米，窗户弯着腰才能打开，加之消防管道入户后影响室内使用。于是业主们纷纷要求开发商整改或退房。

近日，北京市大兴区住建委、开发商及业主召开了两次三方协调会，但未能达成一致。业主们表示，将诉诸法律。

“3·26”新政前买的“商改住”没法住？

徐先生在2017年2月花费数百万元、以全款购得的是在建“商改住”期房，在2018年9月交房时，矛盾接踵而来。

徐先生的房屋原本是一个办公室的格局，但房屋以Loft的方式被改造，同时也加进了卫生间、上下水和厨房通烟管道等居住设施。

徐先生向《中国经济周刊》记者展示了房屋中几个不适宜居住的细节。

例如，二层阁楼的一扇窗户，弯着腰才能打开，该扇窗所在位置的房屋净高仅为1.56米。

此外，因验收时是按照商业办公类项目标准，消防水管道进入室内，并留有消防喷淋头。

“这个喷淋头的高度还不到1.56米，一旦不小心碰到，就会有大量的消防水涌入室内。”徐先生告诉《中国经济周刊》记者，此前发生过住户家中被消防水淹没的情况，导致地板和一些家具的损失，但与物业公司沟通无果，“物业公司让住户去找万科，让万科来赔这个钱。”

业主需低头弯腰才能开窗，头顶处的消防喷淋头，则被业主称为“不定时炸弹”（业主供图）

万科天地的开发商为万城永辉置业有限公司。“天眼查”显示，其注册资金为2000万元，由旭辉和万科两大开发商以及另外两个股东合资组成，万科占股15%，大股东为旭辉永同昌置业有限公司，占股54%。不过，该楼盘现在实际上由万科负责。

除了消防管道入户以及二层开窗不便等问题外，也有业主反映“商改住”装修过程中，为厨房炉灶预留空间不够，导致内部结构狭窄、使用不便等问题。

万科天地三期2号楼二单元二层消防管爆裂时漏水的情况（业主供图）

“商改住”若既成事实，住建委怎么管？

基于不少业主向大兴区住建委反映称，万科天地项目的装修质量存在问题，大兴区住建委分别于2月26日、3月8日两次召集开发商、相关业主和区住建委之间的三方协调会。

在2月26日的协调会上，工程师出身的徐先生作为业主代表提出，可以将已经镂空实木踏板楼梯位移并改造，同时在不切断楼道内消防水的情况下，将入户消防水切断，拆除窗前磕碰头的管路，以满足业主的居住需求。

开发商代表当时称，业主的要求会带回公司进行研究。

3月8日，第二次三方协调会上，开发商代表答复称，业主提出的改装理由因为违反消防部门对商业办公类项目的规定以及房屋承重墙不可更改位置的原因，不能接受。

业主代表对此极为不满，并请求大兴区住建委相关负责人表态。该负责人建议开发商代表将不能改建的原因逐一地回答并形成文字，交由万科公司盖章后再发给业主代表。

在协调会现场，有业主问大兴区住建委相关负责人，事实上已经建成“类住宅”形式的商业办公项目，住建委后续监管过程中，究竟应当完全按照商办类项目以及合同内容来监管，还是应当考虑到项目的具体情况和已经造成的既定事实，满足业主对正常居住功能的需求？

该负责人答复称，业主在购买此类商办类项目时应该清楚房屋的性质，在与开发商签订合同时应当看清楚具有法律效益的合同内容，“住建委负责监管的只是商业办公项目所产生的法律合同，至于装修协议等具体问题，只能通过与开发商的协调加以解决。”

《中国经济周刊》记者注意到，在“3·26”新政出台时，北京市住建委执法队对6个涉嫌将规划批准的商业办公用途改变为居住用途对外宣传并销售的项目暂停了网签资格，其中就包括万科天地。

在3月8日的协调会现场，大兴区住建委一位负责人告诉《中国经济周刊》记者，住建委的监管范围只有房屋买卖合同本身，有关居住功能的承诺属于买卖合同附件，不在住建委的监管范围之内，“我们只监管到毛坯交房，是不管精装修和‘商改住’的。”

业主：万科天地造假，不值得信任

此外，业主代表徐先生还提出，万科天地的收房确认单存在造假行为。

徐先生出示的收房确认单，由业主在表格上逐项确认收房各处细节有无问题，然后再由开发商交给住建委备案。

徐先生称，自己在这张收房确认单上没有做任何标记，只在第二页表格的正下方写上了收房意见，即因为装修质量问题不能收房。但等到向北京市住建委反映问题时，北京市住建委给出的答复却是：开发商交给住建委的收房确认单第二页下方并无字迹。

徐先生出示了北京市住建委答复他时给出的两张收房确认单复印件，第二页确为空白。

一位开发商代表解释称，徐先生在第二页下方留言中反映的问题已由开发商“单独向上级作了汇报”，但因为徐先生没有在收房确认单的表格上画叉，所以在北京市住建委备案的收房确认单上显示其对收房无任何意见。

由于此间的种种问题，一些业主要求退房。

“万科天地的这种做法让我们觉得不值得信任，与他们继续打交道，后面或许还会发生种种不可控的事。我们希望以退房了结此事。”一位业主说。

万科：绝对不会退房

万科北方区域公共关系业务负责人李钧告诉《中国经济周刊》记者，万科天地项目在对外出售和建成期间共遇到5次业主维权的问题，但万科方面的态度是，绝对不会退房，“因为无论是从法律文本上，还是从实际装修的质量上，这个项目都是没有任何问题的。”

李钧解释称，相关房屋在合同中以及建设过程中确定的净高已被定为4.2米，在一层净高已经确定的情况下，跃层的净高无法改变。改造楼梯位置的方案，也因跃层与一层之间的隔板有承重作用，楼梯不可以随意拆卸,不具备可行性。而消防部门对商业办公项目的室内消防管线和喷头的高度位置都有规定，移除室内消防水管道的诉求，不会被消防部门批准。

对万科天地曾被北京市住建委点名执法的问题，李钧承认彼时万科天地售楼处的确将居住功能的样板间和模型对外展示给有意购房者，但在被执法之后这些做法均已停止。

李钧对《中国经济周刊》记者说，万科方面注意到，一些业主维权的行为背后目的并不纯粹，这与“商改住”当前尴尬的现实有关。“有些业主购买时以投资为目的，等待升值然后转卖给其他个人购房者，但随后的‘3·26’新政导致这类房产对个人购房者的吸引力下降，一些投资者认为未来升值机会渺茫，于是想到了退房。”

《中国经济周刊》记者了解到，在区住建委、业主代表以及开发商三方在该问题上都没有任何进展之时，徐先生和其他几位业主代表将诉诸法律，把大兴区住建委和万科同时列为被告。

“我认为‘商改住’是在监管部门纵容和默许下产生的怪胎。”徐先生认为，政府有关部门对此也负有不可推卸的责任。

北京2017年“3·26”新政规定,商业、办公类项目不得擅自改变为居住等用途，且只能出售给合法登记的企事业单位、社会组织，购房者不得将房屋作为居住使用，并对二次销售时要求个人购房者名下在京无住房和商办类房产记录，且在申请购买之日起在京连续5年缴纳社保或个税。

“3·26”新政出台后，已在建设中的“商改住”项目陷入了较为尴尬的境地。此前一些开发商在以商业办公性质获批的地块上将房屋实质开发成“类住宅”，通过消防等政府验收后，再以内装修的方式加入上下水、厨房通烟管道等居住功能设施。但在法律层面，“商改住”是伪概念，更确切的表述应为“以商业办公项目为名义，对其进行改造后变成的‘类住宅’”，而非“真商办”。