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营收增幅超100%净利超60% 越秀地产交出亮眼成绩单

第一财经 2019-08-14 18:03:40
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市场仍在深度调整中,今年上半年,全国商品房销售额70698亿元,仅增长5.6%,增速回落。行情越是冷清,越能显示出房企的真正实力。

上半年,越秀地产(00123.HK)合同销售金额约为369亿元(人民币,下同),同比上升31.9%,远高于行业平均水平,完成全年合同销售员目标680亿元的54.3%。

除销售金额外,越秀地产多个核心经营指标皆有出色表现:营业收入同比上升114.4%至217.9亿元、核心净利润同比上升63.2%至18.3亿元、毛利率为30.0%,同比上升4.2个百分点。

与此同时,越秀地产新进入深圳等重点城市,拓展布局,也进入广州地铁成为其第二大股东,“轨交+物业”模式项目成功落地,它们将是越秀地产未来业绩增长的底气。

越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示,对上半年业绩满意,也有信心完成全年销售目标。

多个核心指标大幅增长

这是一份靓丽的中期业绩报告。

2018年上半年,越秀地产的合同销售金额同比增39.5%,至280亿元,至今年上半年,销售金额在此基础再上升31.9%,至369亿元。

越秀地产销售规模一年上一个台阶。在如今行情下,保持超过30%的增速实属难得。

截至6月30日,越秀地产已售未入账金额为775.5亿元,较年初上升21.4%,这是越秀未来收入的来源,也是业绩的支撑。

相比销售金额,上半年越秀地产的营业收入更为出色,同比上升114.4%至217.9亿元。从分部资料来看,房地产开发依然贡献集团绝大多数收入。

在收入极大提振情况下,越秀地产核心净利润同比上升63.2%至18.3亿元。

值得一提的是,越秀地产毛利率提升至30.0%,去年同期这个数据是25.8%。在地价、建安成本日渐走高的情况下,开发商利润空间收到压缩,不少开发商毛利率已调至20%的水平线越秀地产能有30%的毛利率,足以说明集团成本控制得法。

影响利润水平的主要为行政开支、财务费用等支出。而财务费用,则显示出公司的融资能力和财技水平。

其所呈现的一切依旧富有越秀地产特色,融资成本低廉,是其一贯的优势。数据显示,今年上半年,越秀地产的财务费用,从去年同期的6.5亿元,将低至6.34亿元。

今年以来,监管层对开发商的融资步步收紧,开发商普遍遭遇融资困难、融资成本走高的难题。而越秀地产依然在境内成功发行25亿元公司债,其中3年期利率3.85%,3+2年期利率3.93%。 此外,越秀地产还成功发行了15亿元租赁专项债,发行利率仅3.83%。

这显示出越秀地产债务结构持续优化,融资渠道趋多元化。至期末,越秀地产平均借贷成本为4.76%,同比下降6个基点,处于行业最低区间。

对于下半年的融资安排,林昭远表示,将进一步调整债务结构,进一步下降成本。

整体而言,越秀地产的财务状况依然稳健,截至6月30日,资本负债率仅为43.7%,远远低于同行。

随着人民币汇率的波动,不少有海外债的房企面临汇兑风险。

不过报告期内,越秀地产总借贷为人民币650亿元,其中49%是人民币银行贷款,22%是人民币债券,港元的债务比例只有11%,美元债务比例是18%。

整体而言,越秀地产外汇风险敞口较小,集团表示将持续关注境内外利率市场的波动,适时运用金融工具管理利率风险。

另外,上述650亿元债务中,需要在一年内偿还的债务只有78亿元,而期末越秀地产持有现金315.8亿元,较今年初上升16.3%,能轻松覆盖短债。

轨交物业开始贡献业绩

不管是融资还是投资,越秀地产素来稳健,始终对风险保持清醒,但也积极捕捉机会。

林昭远表示,上半年楼市迎来小阳春,地价曾有短暂的升高表现,因为公司前5个月几乎没有拿地,都在6月份集中拿地。

逆周期拿地,是越秀地产打的一手好牌,因有足够资金支持,所以拥有弯道超车的势能。

今年上半年,越秀地产通过“轨道+物业”模式、国企合作、产业勾地、招拍挂等多种方式,以较低溢价率,于广洲、深圳、杭州、成都等7个城市拿下14个项目,总建面达到374万平方米。

值得一提的是“轨道+物业”模式为集团争得更多发展空间。

报告期内,越秀地产完成了首个“轨道+物业”项目——品秀星图86%股权的收购。品秀星图位于广州增城,是非限购区,是广州地铁13号线官湖站上盖物业,一个以居住为主的大型综合体。

今年上半年,品秀星图已给集团贡献了20.9亿元合同销售额,林昭远表示,该项目年内有望贡献50亿元。

品秀星图的畅销,初步验证了越秀地产“轨道+物业”模式的成功。更令投资者期待的是,今年4月,向广州地铁配售30.81亿股股票事项获通过,目前广州地铁已成为越秀地产第二大股东,持股19.9%。

林昭远表示,广州地铁入股后,为越秀地产日后获取轨道交通物业带来很大的优势。

根据广州地铁规划,未来五年,广州地铁将努力实现线网里程在2023年翻番,从目前的478公里达到800公里。期间将新增33个场站综合体,到2035年扩大至2000公里。

越秀地产将有机会从中选择合适的项目与广州地铁进行合作。越秀的的目标是未来每年获取1-2个轨交项目,每年贡献新增土储约100万平方米。

据中期业绩报告,今年5月28日,越秀地产与广州越秀集团签订两份期权契约,落实两项越秀集团持有的新地铁项目51%权益,它们分别是广州黄埔区的萝岗项目和番禺区的陈头岗项目,将为公司带来179万平方米的优质土储。

越秀地产披露,目前公司有意在2019年第四季度行使两份期权及完成收购事项,一旦完成,越秀地产地铁相关项目的总建面将增加至318万平方米,约6月底总土地储备的15%。

数据显示,截至2019年6月30日,越秀地产拥有总建筑面积约2152万平方米。

毫无疑问,“轨道+物业”模式,已成为越秀地产发展业务的重要突破方向,在重点城市优质土地如此稀缺情况下,这将成为越秀地产不可多得的优势。

林昭远表示,有信心完成年度销售及经营目标,集团也会加快推盘节奏,拓宽销售管道,提升轨交项目的销售,确保完成全年销售目标,同时会加快项目开发速度以提升资产周转率。越秀地产下半年的征程开始了。

责编:郁赟
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