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10年涨1倍,这座城市要给房租设上限,最大房东哭了

每日经济新闻 2019-08-27 09:15:03
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德国首都柏林一直被认为是欧洲最宜居的城市之一。

那里不仅有绿色公园,还有各种历史建筑,遍布旅游风景区和名胜古迹。与此同时,柏林的生活成本也不算很高,在瑞士银行发布的2018年全球城市生活成本排名,柏林的排名在30位。

2003年,前柏林市长沃维雷特(Klaus Wowereit)用了一句“Berlin ist arm, aber sexy. ”( 柏林贫穷,但性感)来形容这座城市,以反映这里较低的生活成本。

但是自欧债危机后,柏林成为了全球房地产投资热土,房价涨幅引领全球,房租也水涨船高,引起了当地居民不满。

不得已的柏林政府只好谋求给房租设个“上限”,没想到一下打中了德国最大“二房东”Vonovia SE的“七寸”。

德国最大公寓运营商预计明年营收少2000万欧元

北京时间8月26日,柏林当地媒体援引一项法律草案报道称,柏林市政府计划将房租上限设定在每平米每月7.97欧元(约合63.3元人民币),作为今年早些时候达成的冻结租金协议的一部分。

据报道,柏林城市发展参议员Katrin Lompscher计划提出一项议案,对2013年之前建造的公寓设置租金上限,对2014年之后建造的公寓不设上限。

根据她的提案,柏林很多房屋的基本租金上限应为每平方米3.42欧元;民主德国时期预制装配式房屋的租金最高不得超过5.64欧元;广受欢迎的1918年以前式结构房屋可以高到6.03欧元;1991年至2013年德国统一时期建造的公寓,最高租金不得超过每平方米7.97欧元。

柏林市参议院将准备这一议案,于10月15日提交给该市议会。在获得批准后,该法案预计将于明年1月生效。

柏林社会民主党(Berlin Social Democrats)副主席扎多(Julian Zado)也是提议设置租金上限的政客之一。他在接受BBC Capital采访时说,“六、七年前,柏林的房租还很低,许多年轻人,比如我,来到柏林,是因为这里的公寓租金只有法兰克福或慕尼黑的一半。这正是柏林的独特之处,但这已经被改变了。”

近年来,德国采取了全国性的行动,开始解决房租高涨的问题。2015年,德国议会通过了一项法律,限制房东提高租金的幅度。根据该法律,新合同的租金涨幅不应高于该地区平均租金的10%。

今年6月,柏林市政府决定将房租冻结5年,以回应当地居民的抱怨。居民曾反映,这座曾经以经济实惠而闻名的城市现在把房租定得过高。

根据新规,柏林的房东们未来五年内不得提高房租,除非对房子进行(必要的)重新装修。如果违反了相关条例,最高将被处以50万欧元(约387万人民币)的罚款。

报道称,该草案仍有待讨论,具体内容仍有可能改变。

虽然限制房租能让租客少点经济压力,但是却会影响到房东的利益。

德国最大公寓运营商Vonovia SE表示,随着柏林市政府计划设置每平米7.97欧元的房租上限,预计其2020年营收将因此减少2000万欧元(约合1.59亿元人民币),约占其在柏林的租金收入的10%。

该公司表示,作为应对措施,计划将原本指定用于其柏林房地产的现金重新调配到其他地区,并且表示,仍然认为柏林政府设定租金上限的做法是违宪的。

据悉,“德国住宅”(Deutsche Wohnen)是柏林最大的房东,在德国首都拥有逾11.5万套公寓,而Vonovia 拥有逾4.2万套公寓。

直接限制房租有何隐患?

虽然引入租金上限可以让那些难以负担柏林生活成本的人松一口气,但也可能产生显著的负面影响。这样的政策可能会加剧柏林现有的住房短缺问题。一些专家说,这可能会导致开发商建好了房子以后只卖不租。

柏林租户协会(Berlin Tenants' Association)主席维尔德(Reiner Wild)接受BBC Capital采访时说,该项法律有太多免责条款,房东有时会选择视而不见。更重要的是,由于要找到合适的房子很困难,租户往往不愿对房东采取法律行动。

德国住宅行业协会(German Housing Industry Association)主席格达什科(AxelGedaschko)对德国报纸《时代周报》(Die Zeit)表示,该政策可能阻止开发商在未来几年建造更多住宅。他表示:“禁止租金上涨可能导致我们的会员公司在未来5年内少建5万套公寓。”

更重要的是,如果房东知道他们的收益在未来5年内无法增加,他们可以选择在此期间推迟任何房屋装修或维护。

与此同时,一些柏林居民正试图用另一种策略来压低房租:他们发起一项正式请愿,呼吁柏林政府分拆那些持有公寓数量多于3000套的租赁公司。

如果租金设限政策得以实施,当地政客表示这将是革命性的举措,并可能成为其它面临生活成本问题的城市的一个榜样。另一个德国城市汉堡(Hamburg)也开始考虑设置某种租金上限。

据BBC,柏林市绿党(The Greens)立法机构代表、该党住房政策发言人施米德伯格(Katrin Schmidberger)说,这样的想法在德国从未有过。

柏林房租10年涨1倍

过去几年,低廉的房租和炫酷的声誉,与欣欣向荣的科技行业和欧洲最强经济体首都的地位一起,共同将柏林打造成了一个大都市。

创业公司和大型企业纷纷涌入,给当地带来了收入不菲的工作,并激活了长期低迷的房地产市场。

这让曾经“便宜”的柏林,如今“居不易”。

新移民大量的涌入,包括来这里留学的外国留学生,以及被强劲的就业市场吸引的年轻专业人士,已经让柏林成为全球增长最快的房地产市场之一,并推动租金迅速上涨。

房地产门户网站Immowelt最近的一项研究显示,仅在过去10年,柏林的房屋月租金不止翻了一番,从2008年的每平方米5.60欧元涨到2018年的11.40欧元。尽管整体租金仍低于慕尼黑或法兰克福等德国其他主要城市,但涨幅高达103%,在德国居首位。房租价格因所在位置而异,但2017年的统计数据显示,在该市一些更受欢迎的社区,一套一居室公寓的平均月租金可高达1000欧元。

过去10年中,柏林的人口增长了数十万。根据政府的统计数据,柏林目前的人口超过370万,而2008年底的人口还不到340万。据柏林参议院估计,这一增长只会加速,预计到2025年,柏林人口将超过400万。

而过去十年中,整个德国的总人口不过从8000万出头增长到了8200万。

除此之外,绝大多数柏林人(约85%)是租房子或租公寓居住,而不是自己购房,这导致经济适用的房源更加紧缺。在柏林,房源主要分为三类,除了国有社会福利住房,还有由大型私人租赁公司和小规模房东持有的房源。

除此之外,根据设在科隆的德国经济研究所(IW)的调查,过去3年德国共新建了28.3万套住宅,但只相当于目前住房市场缺口的五分之一。

雪上加霜的是,这些新建的住宅有一大部分建在了没什么人的乡下,而不是住宅短缺的大城市。

在科隆和斯图加特,新建成住房的数量仅为需求量的一半。慕尼黑、法兰克福和柏林的情况虽然稍好一些,但也低于全德平均水平。在斯图加特,新建住房仅能满足需求总量的56%,慕尼黑的比例达到67%,柏林为73%,法兰克福78%。

而全德国却有69个县市级行政区在过去两年里新建房屋的数量超过实际需求的50%,造成了大量房屋空置。

编辑|孙志成

责任编辑:任宪奎 CF001
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