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在北宋做京漂 住史上最大规模的城市公共租赁房

凤凰网 2021-05-21 14:14:38
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如果我们行走在北宋的东京开封,或者南宋的行在临安,即便我们是见多识广的现代人,也会惊叹宋朝都城的超大规模。《东京梦华录》这样描述东京之大:“其阔略大量,天下无之也。以其人烟浩穰,添十数万众不加多,减之不觉少。”每一日,从东京城郊赶进城内屠宰的生猪,即有万头之多。算一算,一个城市有多少人,才需要每日消费万头猪?少说也有一百万人吧?研究宋朝人口的学者们相信,北宋后期,开封的城市人口已经超过了140万。

在北宋做京漂 住史上最大规模的城市公共租赁房

北宋张择端《清明上河图》局部

南宋临安之繁盛,可能还要超过北宋时的东京开封。《梦粱录》说,“杭州人烟稠密,城内外不下数十万户,百十万口”;临安“户口蕃息,近百万余家”。有学者推算,如果计入郊区的人口,临安府的“高峰(期)人口是250万”。如此庞大的城市规模,后来元明清时期的城市均无法超越。而在与宋朝同时期的西欧大城市,如著名的伦敦、巴黎、威尼斯,人口不过10万。

如果从人口密度看,今天许多国际大都市更是要自叹不如。据经济史学者包伟民先生的估算,北宋后期,汴京开封的人口密度为12000—13000人/平方公里(单位下同);南宋淳祐年间,临安府市区内的人口密度约为21000,咸淳年间甚至可能达到35000。这是什么概念?今天香港、深圳、上海的人口密度都在7000以下,日本东京的人口密度约为15000,纽约为11000,首尔为16000。换言之,宋代特大城市的人口密度居然超过了不少今天的国际大都市。

一个城市人口密度如此之大,必定是寸土寸金,房价高不可攀,用宋人的话来说,“重城之中,双阙之下,尺地寸土,与金同价……非勋戚世家,居无隙地”。北宋前期,汴京的一套豪宅少说也要上万贯,一户普通人家的住房叫价1300贯;而到了北宋末,京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯,以购买力折算成人民币,少说也得5000万元以上。

别说市井细民无力购房,就连宰相级别的高官,有时也只能租房居住,朱熹考证说:“且如祖宗朝,百官都无屋住,虽宰执亦是赁屋。”不要以为朱熹是南宋人,对北宋京师不熟悉,生活在北宋前期的韩琦也说:“自来政府臣僚,在京僦官舍私宇居止,比比皆是。”有些薪俸较低的中下层官员,由于每月都要交房租,还成了“月光族”,比如有一位叫章伯镇的京官就发过牢骚,称“任京有两般日月:望月初,请料钱,觉日月长;到月终,供房钱,觉日月短”。可以这么说,上至朝中高官,下至市井细民,都不乏租房客。因此,开封府的房屋自住率显得比较低。

在北宋做京漂 住史上最大规模的城市公共租赁房

从世界范围的经验来看,一个城市的规模越大,经济越繁荣,人口流动越频繁,那么这个城市的房屋自住率也会越低,租住率则相应提高。比如,据美国国家人口普查局发布的2019年官方普查数据,美国居民的房屋自有率为65.1%,纽约市区的则为50.4%。那么宋朝东京的自住率是多少呢?据历史学者杨师群估计,“北宋东京城内外,约有半数以上人户是租屋居住的。其中从一般官员到贫苦市民,各阶层人士都有”。换言之,汴京居民的房屋自有率才50%,这个水平跟今日美国纽约的房屋自有率差不多。这也从侧面反映了宋代东京的繁盛。

如果我们生活在北宋东京,作为外来人口,想在京城购买一套房子,确实非常困难。不过,在京城租房却甚是容易,因为京城的房屋租赁市场十分发达:满大街都是房地产中介,叫作“庄宅牙人”;“富家巨室,竞造房廊,赁金日增”,放盘招租的房屋很多;宋政府也向市场投放了大批公共租赁房,并成立一个叫“店宅务”的机构来管理公屋。

租金低廉

店宅务,北宋初称“楼店务”,太平兴国年间更名“店宅务”,南宋时又恢复“楼店务”之称。宋朝的京城及各州县均设有店宅务,“掌官屋、邸店计直、出僦及修造、缮完”,即负责政府公屋的建造、维修、租赁及管理。南宋临安府的楼店务,“额管三百人”;明州有楼店务地,“计二万九千九百三十丈二尺五寸”;苏州的楼店务租金收入,一年多达“五万四千二百贯有奇”。

若论规模最大者,无疑当属北宋京师店宅务、南宋临安楼店务。北宋京师店宅务分左右厢,天禧元年(1017),左右厢店宅务名下共有23300间公租房;天圣三年(1025),公屋数目增加到26100间;熙宁十年(1077),店宅务辖下的公屋有14626间,别墅有164所,空地有654段。如果以东京常住人口20万户(100万人)、每户需要住房一间计算(古人说的一间房,不是指一个房间,而是指一开间),京师店宅务管理的公租房可以供应大约10%的东京人口居住。

在北宋做京漂 住史上最大规模的城市公共租赁房

南宋《西湖清趣图》中的杭州民居

这么多公屋是从哪里来的?主要有几个来源:(1)宋政府在官地上建造的;(2)政府出资购买的;(3)罪犯被充公的房产;(4)商民举借官债未能偿还而被没收的抵押物业;(5)户绝入官的房产。这些物业都被纳入店宅务管辖,用于出租。

那么店宅务公屋的租金高不高呢?恰好《宋会要辑稿》收录有几份左右厢店宅务公屋数目及租金收入总额的数据,所以不难计算出北宋京城的公租房的租金水平。

天禧元年,汴京左右厢店宅务名下共有23300间公租房,当年共收到租金140093贯,平均每间房的年租金约6贯,月租金为500文钱。天圣三年,京城店宅务辖下的公租房为26100间,当年的租金收入为134629贯,平均每间房屋的年租金5贯多一点,月租为400多文钱。大中祥符五年(1012),左厢店宅务收钱88757贯,右厢店宅务民钱54792贯,合计143549贯,未知当年左右厢店宅务辖有多少间公屋,但显然应该在23300—26100间之间,我们按25000间计算,平均每间年租金约5.7贯,月租不足500文钱。大中祥符七年(1014),“诏店宅务年纳课利十四万一百九十七贯并送内藏”1,这年店宅务的房钱收入为140197贯,还是按25000间公屋算,平均每间年租金5.6贯,月租460文。

大中祥符八年(1015)的一道减租法令也透露了店宅务公屋的租金水平并不高:“市中延燔官舍,其修盖讫移居者,免僦居二十日。应僦官舍居赋直十五钱者,每正(元旦)、至(冬至)、寒食,免三日之直。”当时,由于店宅务有一批公屋发生了火灾,朝廷决定,凡房屋被烧、需要搬迁整修的人家,可以安排在政府公屋免费居住二十天;凡租住店宅务公屋、日租金15文钱以下的贫困住户,逢正、至、寒食节,可免收三日房租。日租15文钱,月租即450文,跟我们上面的计算结果差不多。

所以,我们基本可以确定,北宋前期,京师店宅务辖下公屋,平均月租金当在500文钱左右。请注意,这是京师公租房月租金的平均值,实际上,店宅务放租的房屋各个档次的都有,既有寻常平房,也有比较高档的宅子,还有一些简陋的破屋。面向高收入阶层的高档公屋,月租肯定不止500文钱;而简陋的公屋,一般来说,只有低收入者才会租住,月租应该在500文以下。天圣年间,一位臣僚说,“旧例,(店宅务)于本地内破得屋一间,日掠十钱者,月计四百”。可见陋屋的月租才400文钱。

四五百文钱的月租金水平,放在11世纪的东京开封府,究竟是高了还是低了?不妨跟当时开封府的私人房产租赁价格相比较。大中祥符年间,“卫国长公主尝请市比邻张氏舍,以广其居……及询张氏,但云日僦钱五百,方所仰给”。张氏的宅第每日租金为500文,月租即为15贯。元祐年间,御史中丞胡宗愈租住“周氏居第,每月僦直一十八千”,月租18贯。可见汴京的高档住宅月租金当在十几二十贯上下。

在北宋做京漂 住史上最大规模的城市公共租赁房

而一般的住宅赁价,每月少说也要几贯钱。皇祐年间,苏颂担任大理寺丞、馆阁校勘,“月俸共十七千,赁宅、养马已费三之一”,十七贯钱的三分之一即五六贯,当时养一匹马的费用大约每月两贯钱,扣除养马成本,住房月租金需要三四贯钱。而店宅务的月均租金才四五百文钱,可谓低廉,其中月租400文左右的那部分房屋,实际上就是廉租房。

对于汴京的中低收入市民来说,每个月四五百文钱的房租又是否承受得起?这得参照他们的收入水平与当时的生活消费成本。根据多份宋代日工价样本以及程民生教授的研究,宋朝的一名中下层市民,不管是在官私手工业当雇工,还是给富贵人家当佣人,抑或是在城市摆个地摊做小生意,日收入基本上都在100—300文钱之间。而当时维持一名成年人基本温饱的日开支,大约是20文钱。每日15文钱上下的住房开支,相当于每天吃饭的费用,大致是市井细民日收入的十分之一,绝不算高。

因此,生活在东京的中下层市民家庭,如果家中有一名劳动力每日能赚200文钱,或者家中有两名劳动力,每人每日赚100文钱,那么在刨掉衣食方面的必要开支之后,每月四五百文的房租,还是支付得起的。如果家庭日收入不足100文,则温饱堪忧,属于需要政府救济的不能自存者。

其他优恤

除了租金低廉,店宅务公屋的租户还可以享受宋政府提供的一些优恤:

其一,宋政府会不定期宣布减免房租,通常是在遇上灾害天气的时候,如大中祥符四年(1011)九月,因阴雨连绵,宋真宗诏:“京城民僦官舍者,免其直三日。”次年正月,又“以雪寒,店宅务赁屋者,免僦钱三日”。宣和七年(1126),宋徽宗诏:“在京官私房钱并减二分。”地方店宅务的房租也会减免,宋英宗时,朝廷诏:“州县长吏遇大雨雪,蠲僦舍钱三日,岁毋过九日,著为令。”南宋亦时会减免公屋租金,如淳熙八年(1181)闰三月,“减在京及诸路房廊钱什之三。德寿宫(指宋高宗)所减,月以南库钱贴进”。

其二,宋政府禁止店宅务随意增加公屋的租金。景德年间,“有司言,京师民僦官舍,居人获利多而输官少,乞增所输,许夺赁。若人重迁,必自增其数”。店宅务向朝廷报告说,京城市民租赁公屋,由于所纳租金低廉,导致店宅务收入过少。故请求政府批准提高赁价,如果住户不同意增租,店宅务有权中止跟他们的租赁合约。这样,住户如果嫌搬家太麻烦,必会同意增加租金。但宋真宗拒绝了店宅务的这一请求:“岂不太刻耶?先帝屡常止绝,其申戒之。”

在北宋做京漂 住史上最大规模的城市公共租赁房

大中祥符三年(1010),朝廷干脆立下一条法令:“在京店宅,自今止以元额为定,不得辄增数刬夺。违者,罪在官吏。”设立定额租金,禁止店宅务提高房租,固然是出于恤民之心,但这种静态的管理方式有其弊端,那就是随着经济的发展、物价的上涨,公屋的管理与养护成本会增加,房租却维持不变,店宅务便会缺乏足够的资金维修公屋。因此,到了宋仁宗天圣年间,由于“店宅务积年亏少课利”,以致“失陷舍屋”,无力修葺,宋政府又决定对“侵占官地、修盖屋舍、收掠房钱”的形势户增收房租。

其三,租住公屋的贫困户,还可以享受节日放免房租的优恤。大中祥符七年二月,宋真宗下诏:“贫民住官舍者,遇冬、正、寒食,免僦直三日。”次年又诏:“应僦官舍居,赋直十五钱者,每正、至、寒食免三日之直。”这里的“官舍”,即店宅务经营的公共租赁房。天圣年间,店宅务提高房租,但对廉租房住户,则“虑其中有贫民供纳不易,宜特与免添长”。

其四,开封市民租住店宅务公屋,房租从签约生效的第六日起算,前五日免租金,作为给住户搬家、收拾物件的期限:“每人户赁屋,免五日,为修移之限,以第六日起掠。”我觉得这是很人性化的规定。

其五,若是公屋需要拆迁,租户还可以获得若干“搬家钱”,补偿标准是同批拆迁私屋业主的一半。同时,政府划拨另一块官地,再修建公租房,供原租户继续租住:“赁房廊舍,候将来盖造,仍依原间数拨赁。”

制度完备

宋代负责管理公租房的店宅务,有点像今天的物业公司。京师的左右厢店宅务,先隶三司,元丰改制后改隶太府寺,设有“监官四人、专副四人、勾当官二人”,相当于总经理、副总经理、执行经理;另有“掠房钱亲事官”各四五十名,相当于业务经理,负责招租、收租;又有“修造指挥”(维修工)各五百人。

店宅务有执勤制度,每晚必须安排一名负责人在务值班:“店宅务监官、专典(专副)并番宿本务。”凡尚未租出去的空屋,每天都派专人看守,并由“掠房钱亲事官”贴出“赁贴子”(招租广告),召人承赁。开封府负责监督店宅务对公屋的维护,大中祥符年间的一道诏令提出:“店宅务空闲屋舍,令开封府每月差职员点检,无得纵人损坏。”

店宅务的账目管理也非常周密、严格。天圣五年(1027),“勾当店宅务”朱昌符提议在店宅务中推行一套极详尽的账簿管理:“本务全少簿历拘管官物,以致作弊,有失关防。近创置簿历拘辖,甚得齐整。虑久远不切从禀,别致隳坏,乞传宣下务,常切遵守。”获批准。按照这一簿历制度,店宅务每日需要登记的账簿多达二十八种,包括旧管入库簿、月纳簿、退赁簿、赁簿、欠钱簿、纳钱历、场子历、亲事官历、卯历、宿历(值日表)、减价簿、辍借物簿、出入物料簿、欠官物簿、新旧界倒塌屋簿等。管理之细,即使在今天看来,也足以让人惊叹。

由于店宅务公屋的租金低于市场价,具有廉租房的性质,显然会激励一部分人租赁公屋,再转租他人,当起“二房东”。这是不允许的。因此,宋政府对租赁店宅务公屋的市民设置有资格审查程序。店宅务的管理者、工作人员是不准承租本务公屋的,“应监官、典押公文人员、作匠之类,若在京应管辖两务去处人吏,并不得承赁官宅、舍屋、地段,违者各杖一百”。这么规定自然是为了防范店宅务营私舞弊。

在北宋做京漂 住史上最大规模的城市公共租赁房

在京城拥有房产的市民,也不得承租汴京店宅务的公屋。凡租赁公屋,必须是自家居住,不得转租给他人;租户若购买了房屋,必须退还店宅务公屋:“应宣借舍屋,须的是正身居止,如已有产业,却将转赁,委店宅务常切觉察,收管入官。自今悉如此例。”为防止出现“二房东”,宋政府要求,凡租住店宅务公屋的住户,都需要填写“赁历”;退赁之时,“令监官躬往检覆”,又“令先纳旧历,方得起移”。

另外,店宅务公屋的租户是否可以自行改建房屋、租户添修的那部分建筑物产权归谁,这些细节性的问题宋政府亦有立法加以规范。如景德二年(1005)的一道法令称,“店宅务舍屋欹垫人户欲备材添修者,须约退赁时润官不折动,即委监官相度,如不亏官,亦听”。大中祥符三年的一道法令说,“赁官屋者,如自备添修,店宅务无得旋添僦钱;如徙居者,并听拆随”。

啥意思?意思是说,租住公屋者如果自己添修房屋,店宅务不能借故增加房租;退赁之时,如果租户添修之物无碍于房屋主结构,允许租户拆走;如果拆动后影响房屋质量,则该添修物不准拆走,而归属于官。如此规定,也算公道。

说到这里,我们可以明确地说,宋王朝已经建立了一套比较完备的城市公共租赁房制度。

为什么宋王朝会这么积极地发展城市公共租赁房制度?从宋政府的立场考虑,我想目的有三:

(1)公屋租金可以增加财政收入。北宋前期,京师左右厢店宅务每年可以收房租10余万贯,对财政不无小补。南宋时,来自各州楼店务的公屋租金收入应该不是一笔小数目,因为户部专门成立了一个“房地科”,“掌诸州楼店务房廊课利”,单临安府楼店务的收入,一年便有“三十余万缗”。

(2)可以将一部分公屋租金设为专项基金,用于支持当地某项公益事业,比如各州县官学都有大量物业出租,以租金弥补办学经费。大观年间,诸路州县官学,“学舍以楹计之,凡九万五千二百九十八”,“房廊以楹计之,凡一十五万五千四百五十四”,用于出租的公屋比校舍还要多。

又如绍圣年间,苏轼帮广州太守王敏仲设计了广州城的“自来水”系统,输水管是用粗竹筒连接而成,需要经常维护、抽换,因此,苏轼建议在广州城中建一批公屋放租,作为日常养护“自来水”工程的基金:“又须于广州城中置少房钱,可以日掠二百,以备抽换之费。”

(3)最重要的是,公共租赁房可以为城市中低收入者解决住房问题。宋政府设置店宅务,经营公租房,尽管也有图利的考虑,但向城市中下层市民提供基本住房,使居者有其屋,应该也是宋政府推行店宅务制度的初衷,否则,店宅务不可能将租金维持在低水平线上,宋政府也不可能禁止店宅务动辄增加房租。

在北宋做京漂 住史上最大规模的城市公共租赁房

余话

历史上,官府将一部分官舍投放于租赁市场,不算太罕见,但若说建成了周密的公共租赁房制度,则似乎是宋朝才有的事情。

《唐会要》载,唐文宗太和年间,有官员奏报皇帝:“伏见诸司所有官宅,多是杂赁,尤要整齐。”可知唐朝中后期,已有一些政府部门出于营利的目的,私自将空闲的官舍租给了商民。但这里的“杂赁”,并未经过朝廷的许可,显然也不可能形成制度。

明朝初叶,朱棣迁都北京之后,为招揽住户,也曾兴建了一批廉租房。据成书于万历年间的沈榜《宛署杂记》,“洪武初,北平兵火之后,人民甫定。至永乐,改建都城,犹称行在,商贾未集,市廛尚疏。奉旨,皇城四门、钟鼓楼等处,各盖铺房,除大兴县外,本县地方共盖廊房八百一间半,召民居住,店房十六间半,召商居货,总谓之‘廊房’云。房视冲僻分三等,内大房四百四十三间,每间每季纳钞四十五贯,钱九十文;中房二十九间,每间每季纳钞三十一贯,钱六十二文;小房三百二十九间半,每间每季纳钞三十贯,钱六十文”。

朱棣建造的这批“廊房”,总数未知有多少间,建于京师宛平县的公屋则有800余间,按所处地段繁华与否分为三等。其中大房每间每个季度纳租金49贯宝钞、90文钱;中房纳31贯宝钞、62文钱;小房纳30贯宝钞、60文钱。永乐年间,大明宝钞已严重贬值,一贯钞只值10多文钱。因此,这批“廊房”的租金还是比较低廉的,否则也吸引不了商民。

然而,朱棣虽然建造了一批公租房,却未能建成公租房制度,明政府对“廊房”的日常管理非常粗疏,既没有一个专门的机构负责管理,亦不见出台相关规章,连每季收租,也是“选之廊房内住民之有力者一人”,指定为“廊头”,负责某一片区的房租。“行之岁久,内外势隔,交纳为难”,凡被指定为“廊头”的,往往因为收不到房租而须自掏腰包倒赔租金,“率至破家”。如此粗放之管理,令人目瞪口呆,跟宋代的店宅务不可同日而语。

在北宋做京漂 住史上最大规模的城市公共租赁房

清代的内务府也辖有一大批公屋,叫“官房”。比如乾隆六年(1741),内务府名下的官房有1471间;乾隆十一年(1746)是5715间;乾隆四十六年(1781),增加到11220间。这批官房,除用作衙署、仓库、兵丁值房、官营商铺,或供皇帝赐宅,也投放入租赁市场。内务府还设立了一个专门的机构——“官房租库”来负责官房的出租与收租。

看起来,清代似乎也有了公共租赁房制度。但是,如果我们注意到两个细节,便会明白“官房租库”经营的官房,还谈不上是公共租赁房。首先,内务府的官房当中,铺面房占了很大比例,比如乾隆十一年,铺面房约占官房总数的65%。其次,官房中的住宅,一般只租给住京的官员,平民少能问津。由于租住官房之人多为编制内的官员,所以房租往往由户部按季度从其俸禄中扣除。如此说来,清代内务府经营的官房,显然不具备公共租赁房的属性。

而宋代店宅务的租户,除了小部分具有官员身份,更多的是市井细民。而且,店宅务公屋的租金一般低于市场价,具有廉租房性质,无数从农村、从外地涌入城市讨生活的细民,尽管无力在城市购买房屋,但通过政府提供的廉租房,他们能够获得一个栖身之所,从而得以在城市立足。

唐朝的诗人杜甫在诗作《茅屋为秋风所破歌》中表达了一个梦想:“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。”从某种意义上说,宋朝的公共租赁房制度至少局部地实现了杜甫的梦想。宋朝之后的王朝,国家公共职能退缩,政府不再大规模、制度化地向市民提供公共租赁房,殊为可惜。

本文节选自

在北宋做京漂 住史上最大规模的城市公共租赁房

《宋潮:变革中的大宋文明》 作者:吴钩

原标题:安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜:史上最大规模的城市公共租赁房

图片|《清平乐》《大宋提刑官》《大明王朝1566》豆瓣剧照及网络

责任编辑:梁弈文
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