投资商占5%产权，95%出售给有老人家庭。北京试点——
共有产权房 养老新选项(民生调查·一线新探索)
本报记者 贺 勇
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北京推出了共有产权养老试点项目——朝阳区恭和家园：每间居室5%的产权由投资商永续持有，另外95%出售给家有60岁以上老人的居民，允许出售。
这种模式下，老人可以在家中享受养老服务，企业也可以快速回笼资金，“轻装”上阵。同时，小区总面积约40%用来配套医疗、餐饮等公共服务设施，由企业持有经营。此外，还通过一系列措施，保证投资商要想实现盈利，必须靠提供养老服务，而不能靠卖房子，使养老房真正用于养老。
截至1月2日，全国首个共有产权养老试点项目——位于北京市朝阳区的恭和家园，已认购签约养老居室143套。这标志着北京共有产权养老服务设施建设试点取得阶段性成果。
“该项目探索出了‘居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住’的共有产权养老服务设施建设模式，吸引了社会优质资本进入养老服务业，破解了建设养老设施资本流动性的瓶颈，有效解决了社会群众多元化多样性养老服务需求。”北京市民政局副局长李红兵说。
这一模式究竟如何运行？能否为老人带来更多的获得感？为我国养老产业的发展带来哪些启示？记者进行了采访。
老人在家享服务
房子能拿产权证
双桥恭和家园位于广渠路北侧，与杜仲公园近在咫尺。项目建筑规模3.68万平方米，由“养老居室”“长期照料(医护)床位”和“公共空间”三大主体部分构成，融合了居家养老、社区养老和机构养老的优势。其中养老居室365套、养护中心39间共计68张床位，还有社区卫生服务站、书画阅览、手工艺制作、家庭厨房等公共活动设施，可为老年人提供长期居住、营养膳食、医疗护理、居家服务、持续照料、康健娱乐等服务。
每套居室内，均为无障碍设计。浴室比一般浴室要大，并且安装了座椅，老人可以坐着洗澡。为了防止老人忘带钥匙，开门可以刷卡进入，老人离开房间，屋内可自动断电。室内还安装了紧急呼叫器。“老人按一下呼叫器，24小时值守医护人员会立即赶来。”养老社区投资运营方负责人说。
恭和养老院院长庞蕾介绍，老人在此可以获得生活管家服务，包括处理生活中遇到的起居等问题，以及享受由社工提供的服务、参与重大节日举行的主题活动。此外，最重要的是能享受到定期健康评估、健康咨询等医护服务。“这种模式打通了居家养老和机构养老相互独立的养老供给格局，实现养老服务体系有机对接。通过镶嵌在养老服务设施中的居室出售，让老年人在自己家就可以享受养老机构的专业化服务。”庞蕾说。
按照规定，这365间养老居室是以“按份共有”方式销售的不动产产权。即：投资商永续持有每间居室5%的产权，95%份额出售给家有60岁以上老人的居民。住宅部分归企业所属的5%产权不能转卖，需由企业长期持有、运营，购房者可以购买、出售其余95%的产权，年限为50年。获得产权后可以与普通商品房一样出租、出售，价格由买卖双方自主确定，收益也将归卖方所有。但唯一的条件是，买房或者租房的人，家中也必须要有60岁以上的老人。
“产权持有者都将拥有50年的‘不动产登记证’，赋予了购买者对养老居室的资产权属。”李红兵表示，“在世有资产，离世有遗产”将不再是梦想。
企业资金回笼快
兑现服务才盈利
许多企业看中了养老产业这块诱人的蛋糕。然而，由于养老相关产业存在前期投入高、回本周期过长、利润相对微薄的情况，部分实力不够雄厚的企业始终对投资这一领域较为谨慎。
据业内人士介绍，目前养老机构盈利模式大体分为重资产模式和轻资产模式。重资产模式大多是房地产开发企业转型而来，通过公开市场拿地，以产权销售为核心，快速回笼资金，但进入门槛较高。轻资产模式则以运营为核心，收入来源主要为床位费和护理费，资金回收较慢，难以实现快速扩张。
李红兵直言，养老服务领域中，投资方在土地购买、设施建设等方面的大量投入，给后续的管理服务带来较大负担， 直接影响到服务质量。共有产权试点，释放了社会资本的流动性，可以使投资方快速收回重资产投入，“轻装”开展养老服务。这种模式，预期将激活养老服务市场，吸引更多社会资本进入养老服务业。
根据《共有产权养老服务设施试点方案》，恭和家园的养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者共同持有，其中企业只占5%的份额，这无疑大大减轻了养老服务企业的投入成本，有利于资金快速回笼。
另一方面，配套约占总面积40%的医疗、护理、餐饮等公共服务设施，由企业持有经营。“投资商仅仅销售养老居室，不能实现盈利。相反，投资商如果信守为老服务承诺，将这些功能很强的养老设施妥善经营，在社会老龄化的大背景下，将成为良好的经营性资产。”恭和家园运营方乐成集团副总裁高峻松表示。
多种措施防投机
确保养老不跑偏
目前，试点项目恭和家园养老居室的售价为每平方米4万元左右，明显低于周边二手房价格。与此同时，买卖恭和家园养老居室，不受北京现行普通商品房限购政策影响。
那么，共有产权居室会不会成为投资者竞逐的目标，违背了养老初衷呢？北京市民政局、市规划国土委和市住建委多位负责人都强调，这是一个养老项目，不是一个房地产项目。养老企业虽然只承担5%的居室产权，但却拥有公共空间的完全产权，更重要的是，企业要对未来的养老服务提供永续的专业经营。
北京市规土委副主任谢俊奇介绍，项目的用地性质属于经营性养老设施，不适用房地产的土地利用政策。市规土委将加大监管力度，严禁以养老机构的名义搞房地产开发，严禁以养老为名开展无关的活动，严禁改变土地使用性质。
高峻松表示，为确保试点项目的养老服务用途，在政府及有关部门指导下，投资方设置了一系列防范试点政策滥用的举措。比如开展购买资格评估，先确认养老服务需求。乐成公司组建评估团队，对意向客户开展生活自理能力、居家环境、精神卫生及社会关系等评估，了解客户身份真实性、购房目的、服务需求等。评估结束后，出具评估报告，定制服务清单，建立客户信息档案，档案还要交民政部门审核备案。
与此同时，每一名入住者在签署《购房协议》前，需支付每月3000元的“基础服务费”，用于为老年人提供膳食管理、健康管理及物业管理等基础服务。“这笔费用，无论居室是否空置，都要收取。这样也是杜绝购买者以各种理由将养老房挪作他用。”试点项目企业负责人说。
以试点项目每平方米4万元的售价计算，一户79平方米的项目，全款为316万元，50年所需缴纳的服务费为180万元，这相当于共需缴款496万元，合每平方米6.3万元左右，较周边普通商品房已经没有明显的价格优势。
此外，由于该项目完全按照养老建筑规范建造，用于养老照料、医疗康复、膳食管理的公共空间占项目总面积40%。由于公共活动空间占比较高，相对于普通住宅，这种养老用房得房率偏低，只有65%左右。无专业服务需求的年轻人购买，是很不划算的。
李红兵强调，该项目实施的全过程，政府都是可控的。“房子是用来住的，养老服务设施是用来养老的。在政府可控的情况下，老年人有了新的选择。”