楼市正在回归理性，“银十”期间，住宅成交量或创年内新低。

昨日，据易居房地产研究院发布的成交报告显示，10月份上半月，50个城市中，41个城市新建商品住宅成交面积同比下跌。同时，一、二、三线50个典型城市新建商品住宅成交面积同比跌幅分别为63%、37%和33%。其中，一线城市领跌，市场降温明显。

易居研究院研究员赖勤表示，即使与同为低迷期的2011年和2014年相比，今年也逊色很多。根据周期性，预计明年成交量可能略有反弹，但今年在政策面没有放松的背景下，金九银十显得成色不足。

一线城市领跌

据易居研究院监测数据显示，从同比和环比数据来看，今年“金九银十”期间，一线城市在三类城市中跌幅最为明显，其住宅月成交面积是2016年以来除8月份高温淡季的最低值，甚至比春节月份的成交面积还要低，一线城市的“金九银十”可谓太过惨淡。

此外，赖勤称，对于二线城市来说，市场分化较严重，市场成交也出现了下跌。对于三线城市来说，此前市场火爆，现在仍有热度，但成交量小幅下跌。今年“金九银十”远逊于去年，这也体现了此前出台的调控政策的有效性，楼市有望回归理性。

值得关注的是，对于大部分一线城市和二线城市来说，新建住宅成交低迷的背后，既有严厉的调控政策抑制购房需求的因素，也有限制高价盘预售证审批的因素。

以北京为例，第一太平戴维斯华北区物业三季度报告也显示，今年以来北京市房地产开发施工及竣工面积均较去年同期有所放缓，导致市场总体放量明显受限。第三季度，普通新房市场新增供应仅为37.3万平方米，环比和同比分别下降44.7%和63.4%。

其中，第三季度新房成交量为53.1万平方米，环比和同比分别下降33.6%和72.7%。截至8月末，新房住宅价格指数环比下降0.2%。

第一太平戴维斯相关负责人分析称，一方面短期内住宅市场总体放量仍难有起色。另一方面，楼市调控政策将持续不放松，需求仍受抑制，成交也将保持低迷。未来随着共有产权房和限价商品房的入市，将拉低全市住宅成交均价。

事实上，“限制高价盘预售证审批”给北京高端市场带来很大影响，不少项目都减缓了入市时间。不过，近期，有部分高端盘或别墅项目进入市场。

北京别墅成交占比达20%

据第一太平戴维斯华北区物业三季度报告显示，近期北京共有6个高端公寓项目和6个别墅项目取得预售证（包括老盘新推），分别为销售市场带来978套和374套新增供应；高端公寓和别墅成交均价分别为88400元/平方米和676800元/平方米，环比分别下降6.9%和0.4%。

值得关注的是，北京楼市回归理性之际，具有高保值性的别墅项目开始发力，成为今年北京市场成交主力之一。

据亚豪机构市场研究部总监郭毅透露，从市场供应角度来看，中央别墅供应进入了尾声，昌平别墅区可售项目数量有限，京西别墅区和香山别墅区早就没有项目供应了，别墅供应主力已经转移至南中央别墅区，今年有约8个在售项目。在该区域内，不乏棠颂别墅等总价3000万元以上顶豪项目，或者1500万元-2000万元总价的别墅项目。

亦庄金茂府营销总监赵伟向记者透露，在亦庄的别墅板块，“地缘+国贸”的买家较多。以目前在推的亦庄金茂府项目为例，平层户型总价与别墅产品总价差距并不是很大。平层产品最大户型总价在1200万元-1300万元之间，别墅产品总价在1300万元-1800万元之间。客群主要为两类，一类为50岁左右客户，占比为三分之一，另一类则是在国贸上班的30岁-40岁的年轻化客群。

据赵伟透露，一般来说，在年轻化的客群中，有一位在投行工作的购房者，年收入约200万元，完全够得着1500万元-1600万元之间的别墅产品，加之从南中央别墅区到国贸交通方便，因此吸引了大量这类需求。

据郭毅向《证券日报》等媒体表示，从今年整体市场来看，别墅成交占据很大比例。以往北京别墅的销量占整个商品住宅市场的3%-4%，最高时达到7%-8%，但今年占到20%。