每经记者 欧阳凯 每经编辑 姚治宇
持续多年的前海土地整备难题终于迎来了突破。10月10日，中集集团（000039，SZ；02039，HK）发布公告称，全资子公司南方中集与深圳规土委、前海管理局就位于深圳前海的三宗地的土地整备问题签署了框架协议书，明确了整备范围、整备原则，并在土地价值评估差异处理、土地增值收益分享等问题上达成了共识。这也意味着，困扰中集集团多年的前海土地问题正式进入了解决程序。
《每日经济新闻》记者注意到，早在2014年，中集集团总裁麦伯良曾表示，中集集团前海地块商业价值在700亿元~800亿元，这意味着将再造1至2个中集集团。
再造一个中集集团？
此次整备的土地为中集集团位于前海的三块宗地（T102-0152，T102-0153，T102-0154），合计52.4万平方米。根据协议内容，各方同意以2015年1月1日作为此次土地整备新、原规划条件下土地价值的评估时点及置换土地的土地使用年期的起始日期，土地使用年期按国家规定的最高年期确定。
值得注意的是，公告显示，原规划条件下的土地价值以深圳规土委和前海管理局共同委托的评估机构的评估结果与南方中集委托的评估机构的评估结果经算术平均后确定，该价值由南方中集享有；新规划条件下的土地价值扣除原规划条件下的土地增值收益由前海管理局、南方中集分享，整备范围内的土地增值收益在扣除政策性刚性支出后，按照前海管理局60%、南方中集40%的比例进行分享。
此外，在土地增值收益分配前按土地增值收益的5%计提应上缴中央和广东省部分的政策性刚性支出，剩余应计提部分如今后政策发生变化或因其他原因需要补缴，南方中集按照40%的比例负责承担。
早在2012年，中集集团公告称，由于其子公司南方中集位于深圳南山区蛇口的集装箱生产工程的土地使用权租约于2011年到期，公司在前海合作区取得了面积约52.4万平方米的工业用地，并且于2007年取得土地权属证书。根据深圳土规委，2007年南山区工业用地出让价格不超过0.05万元/平方米。
根据深圳前海管理局、深圳规土委，基准日附近前海相关商业用地的出让价/土地面积约为12万/平方米（2017年9月约为23万/平方米），临近的工业用地的出让价/土地面积约为0.3万/平方米（2007年不超过0.05万/平方米）。
海通证券测算，在扣除5%的相关支出后，原规划下（根据2012年公告，原规划为工业用地），土地增值收益全部为中集享有，预计该收益或超过10亿元；新规划下，土地增值收益的40%归中集，60%归其他相关方，预计中集独自享有的土地增值价值或达238亿元（对应的面积约为19万平方米），几乎相当于再造一个新中集。
根据公告，相关部门已经同意在前海服务区安排约5.7万平方米用地供公司先期启动，其中约3.6万平方米为先期启动项目的一期用地。此外，南方中集同意由前海管理局依据深圳市政府《前海深港现代服务业合作区综合规划》和专项规划，分阶段收回整备范围内的市政基础设施、公共服务设施用地及公共绿地。
“工转商”可能性较大
事实上，具体到前海片区，作为深港合作的实验田拥有三大“地主”，除了中集集团外，招商局集团在前海拥有约4平方公里土地，深圳国际全资子公司西部物流拥有约38万平方米，包括中集集团、深圳国际、招商局集团在内的三企业，因地价升值带来的资产溢价，早已成为多方瞩目的焦点。
《每日经济新闻》记者注意到，虽然各方都在不遗余力地推动土地确权，这也符合前海加快开发的大背景，但在确权的过程中，涉及多方利益的土地性质“工转商”如何厘定则成了此前最大的难题。
记者从中集的公告中看到，目前框架协议仅明确了整备范围和整备原则，各方在土地价值评估差异处理、土地增值收益分享等问题上达成了共识。麦伯良曾表示，土地确权有两大难点，一是涉及利益特别大，二是要形成可推广复制的案例。
除明确土地权属问题之外，谁来开发、又如何开发也是制约“工转商”进程的另一大瓶颈。但从目前中集集团表态来看，其多次强调要以开发商的角色直接参与土地开发。
“根据前海合作区规划及进展，很大可能为‘工转商’，但后续事项尚需等各方另行签署协议，存在不确定性。”有知情人士对此表示。
《每日经济新闻》记者注意到，中集目前在全国拥有近30平方公里土地储备。除了深圳前海（52.4万平米）外，还有深圳太子湾（6.4万平方米）、深圳坪山（82万平方米）、上海宝山（17.8万平方米）等核心地块。
根据中集集团在投资者关系互动平台上的披露，前海土地方案的框架已基本明朗，蛇口太子湾地块方案则有望在下半年落地。