房产新政看似温和，却能快速抑制房价上涨，同时精准打击投机购房者。沈阳市房地产研究所副所长黄闯表示，6月份的“十三条”是将楼市调控政策从刺激销售的宽松状态调整到“不刺激、不打压”的中性状态，这次出台的“九条”是将政策由中性状态调整为适度收紧。

房产新政温和未下猛药

8月7日出台的“九条”房产新政，照比国内其他热点城市近期出台的调控措施，总体上看，还是比较温和的。首先，没有使用所有打压政策工具，比如没有限购。其次，调控力度也没追求极限。例如限售没有全域实施，沈北、苏家屯等地区没有在限售范围之内。限售期限也只有5年，而热点城市有的为10年。限价的上限是今年5月份的价格，许多城市为去年10月份或今年年初的价格。沈阳5月份的价格是上半年最高的，这为沈阳房价的调整预留了一定的空间。沈阳之所以这么做，是因为沈阳经济目前正处在新旧动能转换的关键时刻，还需要房地产业的支撑。

抑制房价上涨将立竿见影

黄闯表示，同类城市比，沈阳房价不高，但上半年增幅过快。按国家统计局数据，沈阳新建商品住宅价格指数环比由1月份的0.1%涨到1.6%，同比由同期的3.2%涨到9.0%。尽管6月份市政府已经出台了“十三条”房地产调控政策，但房价上涨势头并没有得到有效遏制。这次出台的“九条”调控政策明确要求开发企业此后售房价格不得高于今年5月份的水平，这样，今后几个月，沈阳房价同比可能还会居高不下，但环比将最多持平，甚至有可能有所下降。

精准打击投机性购房者

黄闯表示，这次出台的“九条”调控政策取向非常明显，就是要贯彻落实国家提出的“房住不炒”的原则。一手房5年和二手房2年的限售期，对一般投资性购房者影响不大，因为投资性购房通常并不急于转手。况且，房子从签约备案到取得不动产权证书一般也要2年时间，这意味着，拿到不动产权证书后3年就可以买卖，对投资者来说这没有大碍。但对投机性购房则不同，由于其资金大部分来源于金融机构，所购房屋不能快速出手，资金成本压力过大，购房者将无利可图。沈阳没有在限购等传统调控措施方面发力，而把调控的重点放在限售上，是抓住了要害和根本，对市场导向将起到正确的引领作用。

收紧公积金抗击金融风险

近期，各大银行纷纷上调了房贷利率，全国超八成银行无利率优惠，有些银行甚至将基准利率上浮至1.2倍，这都是落实中央金融工作会议要求的具体步骤。黄闯表示，地方政府无权调整银行利率，但对公积金的使用有自主权。此次出台的“九条”新政，在公积金贷款方面收的力度较大，既是打击投资投机性购房行为的需要，也是为了配合国家防范房地产领域的金融风险。提高二套房首付比例，同时“认房又认贷”，这将有力抑制投资投机性购房，避免将房地产领域的泡沫吹大。

下半年房地产市场将回归理性

黄闯认为，上半年，沈阳房地产市场上投资投机性购房比例较大，许多购房者抢购房屋并不是为了自住，这是推动房价过快上涨的重要原因。此番调控加上金融部门提高信贷门槛会使市场恢复理性。限价政策也会在一定程度上抑制开发企业销售的积极性，其推盘和促销的力度有可能减弱，因此，下半年商品房销量下降将不可避免，这对控制房价继续上涨是有利的，因为任何一种商品在销路大好的时候，价格都很难下降。只有商品住宅的销量降下来，房价才有可能回落。

沈阳晚报、沈报融媒记者 张晓宁 实习生 赫明