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钟伟:中国房地产市场尚未出现整体泡沫

2017-08-11 10:32:56   

编者按:

近日,国泰君安证券首席经济学家林采宜表达观点,认为中国房地产价格已经站在珠穆朗玛峰,往哪个方向走都是向下。而对于中国房地产的走向,北京师范大学金融研究中心主任钟伟亦认为房地产普涨时代已经结束,但仍存在局部上涨可能。此外,中国房地产并不存在泡沫,也没有绑架中国金融体系,地价推高房价的说法是赤裸裸的谎言。

以下为钟伟原文:

我们可以采用三个较为简单的度量指标来判断中国房地产市场是否存在泡沫。

第一个度量指标,是商品房市值与国内生产总值GDP的比值。目前房地产市场中的一个流行观点称,我国商品房市值与GDP的比值已经达到411%,而国际市场中这一比值的平均水平为220%至250%,过高的比值表明中国的房地产市场泡沫问题异常严重。但是,观察中国房地产历年销售额与中国居民总体储蓄额的数据变化可知,这种观点并不正确。因为中国商品房销售金额超过2万亿这一事件发生于2006年,这意味着我国房地产销售金额过高是近10年间才出现的现象,而近10年间我国的按揭贷款额与公积金贷款余额的总量不过20万亿左右,不可能对应超过200万亿的商品房市值。

第二个度量指标,是房地产在中国居民家庭财产配置中所占比例。根据万得数据,截至2016年底,中国居民的可投资金融资产为100万亿。而国家统计局的入户调查结果显示,房地产在中国居民家庭财产配置中所占比例超过60%,即便余下的40%均为可投资金融资产,也不可能达到100万亿规模。由中国居民可投资金融资产的数据反推可知,目前中国居民的住宅市值大约为150万亿,所以,如果不考虑如商业酒店等非住宅地产,中国商品房市值与GDP的比值大约为200%,无论如何不会达到411%的水平。

第三个度量指标,是金融机构及住房公积金机构所发放贷款额与抵押物价值的比值,这一比值指示着房地产金融市场所蕴含的风险。截至2016年底,我国商业银行个人住房贷款余额与公积金住房贷款余额的总量大约为20万亿,所对应的抵押物价值接近100万亿。二者结合来看,我国并不存在房地产泡沫问题。

我认为,我国商品房市值与GDP的比值刚刚超过200%,与国际平均水平持平,且抵押物价值大约为未偿还公积金与商业贷款余额的总量的五倍,所以中国房地产市场尚未出现整体泡沫。但结构性泡沫的出现是有可能的,其中,西北地区城市和其他地区四线城市的房地产泡沫较相对而言最为严重。

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