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调控之后,房地产向何处去?

2017-03-20 10:01:35   

近期市场再度对局部一二线城市房价上涨、三四线销售火爆、新一轮房地产调控效果等问题产生了广泛的讨论,但是,我们发现,90%以上的流行观点都是错误或者带有偏见的,越是流行的观点越是用情绪代替分析。从客观逻辑的角度,究竟什么因素决定房地产市场的销量、价格和投资?新一轮房地产调控效果如何?调控之后,房地产向何处去?

判断房地产周期可以很复杂,作为最懂地产的宏观分析师,我们认为也可以简化为一句话“房地产周期:长期看人口、中期看土地、短期看金融”。因此,对未来房地产走势,我们有六问:

1.人口年龄结构和人口迁移决定了房地产需求的长期基本面,人口资本技术决定的中国经济增长前景如何?未来人口迁移的基本趋势是什么?是继续向大都市圈迁移,还是像规划里写的“控制大城市规模、重点发展小城镇、区域均衡发展”?大城市是人口控制的问题还是城市规划的问题?

2.土地供给决定了房地产供给的中期基本面,在库存去化充分、供求紧平衡的热点城市,土地供给能否增加?能否实现人地挂钩?为什么越是大城市土地供给越紧张?大城市真的缺地吗?

3.金融条件(利率、杠杆)决定了房地产需求的短期基本面,未来低利率环境能否改变?中国会否步入一轮贷款利率的加息周期?放在更长远的角度,货币还会否超发?

4.房地产调控二十年来,为什么限购限贷仅能起到短期效果?限购限贷是永远消除还是暂时推迟居民的改善性需求?房地产调控成本最终是谁承担的?过去二十多年房地产长期牛市下,谁是房价上涨的受益者?房地产市场的利益博弈结构和行为模式是什么?

5.什么是房地产的长效机制?房产税能否推出?为什么有的地区比如德国,对房价调控相对成功,有的地区比如香港,房价奇高?中国一线大城市未来是德国化还是香港化?

6.中国房地产市场的风险有多大?房价收入比、租金回报率、杠杆率等究竟哪个指标能衡量房地产市场风险?观察到哪些迹象我们需要提高警惕?

对未来房地产形势,答案就在上述六个问题里面。

新一轮加息:这次不一样

中美同时步入新一轮加息周期,但是国内上调公开市场利率旨在稳汇率防风险去杠杆,鼓励资金脱虚向实,对贷款利率和实体经济影响有限,这与美联储逆周期调控的背景和目的存在根本不同。

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